O sexto leilão de CEPACs da Operação Urbana Consorciada Faria Lima, que vai viabilizar a construção de novos prédios na região, deu um passinho a mais para finalmente sair do papel.

O prefeito Ricardo Nunes publicou o decreto que regulamenta o leilão, oito meses depois de a cidade aprovar a lei que prevê a oferta de certificados ao mercado.

O documento se resume a orientar os investidores sobre como proceder para entrar na oferta.

Mas o que importa mesmo – o prospecto do leilão, com o preço e a quantidade de certificados – ainda está em fase final de elaboração.

Por enquanto, as discussões indicam que serão 158 mil CEPACs a R$ 17,6 mil cada, uma fonte a par do assunto disse ao Metro Quadrado.

Este foi o preço pedido no último leilão para a Faria Lima, de 2021. A Prefeitura não pode praticar preços inferiores ao do leilão anterior.

Se vender todos os certificados a esse valor, a cidade terá uma arrecadação de cerca de R$ 2,8 bilhões.

A Prefeitura está prometendo que o leilão deve ocorrer ainda neste semestre, mas parte do mercado já trabalha com a hipótese de a oferta escorregar para julho, porque o prospecto, quando for divulgado, ainda precisará ser avaliado pela CVM.

A oferta é muito aguardada porque há uma série de investidores e incorporadores interessados em desenvolver novos projetos na Faria Lima – uma região com oferta escassa e preços elevados, tanto para o residencial quanto para o comercial.

Os players, no entanto, ainda querem entender se a conta vai fechar.

Os CEPACs são certificados que permitem a quem os compra adicionar potencial construtivo a áreas que têm restrição de construção.

O leilão vai aumentar o potencial dos terrenos de 1 vez para até 4,8 vezes.

Já a quantidade de CEPACs que o investidor precisa comprar para desenvolver o seu projeto depende da finalidade do empreendimento (residencial ou comercial) e da localização no perímetro.

Em geral, é necessário comprar mais CEPACs para empreendimentos comerciais do que residenciais.

No trecho da Av. Faria Lima entre a Av. Rebouças e o Cidade Jardim, por exemplo, é preciso comprar 1,04 certificado para cada metro quadrado a ser adicionado em um projeto comercial.

Já um prédio residencial no mesmo lugar teria que fazer a multiplicação por 0,65.

Um investidor de prédios corporativos que tem terrenos na região e gostaria de desenvolvê-los com CEPACs diz que, no momento, a conta não está fechando.

“Eu preciso de mais CEPACs para fazer um prédio comercial, mas o metro quadrado na venda do comercial é mais barato do que o residencial,” ele disse.

Uma alternativa seria se associar a um incorporador residencial em um projeto de uso misto, em que o incorporador ficaria com o custo do CEPAC, já que ele teria mais facilidade de retornar o investimento.

Claudio Carvalho, sócio da AW Realty, uma incorporadora de alto padrão, diz que está aguardando a definição do leilão para saber se vai conseguir avançar na compra de dois terrenos com os quais têm acordos vinculados ao preço que virá na oferta.

“Se o preço subir muito no leilão, aí deixa de fazer sentido para mim e eu posso sair do acordo,” ele disse.

Foi o que ocorreu com alguns incorporadores no leilão de 2019, quando o interesse da GTIS Partners por um terreno do Extra impulsionou o preço do leilão, que saiu de R$ 6,5 mil para R$ 17,6 mil – valor mantido no leilão de 2021.

“No leilão de 2019, quem precisava de poucos certificados acabou ficando de fora, por causa da esticada no preço,” Claudio disse.

Quem deve vir agressivo é quem está carregando terrenos há muito tempo, e portanto precisa comprar certificados para desenvolver os empreendimentos.

A Jacarandá Capital é uma das principais interessadas. A gestora montou dois fundos para desenvolver projetos no Largo da Batata e já comprou 20 mil metros quadrados em terrenos.

Além disso, esse será o último leilão da Operação, que pretende esgotar o estoque disponibilizado na lei aprovada em 2024.

Há também a expectativa de que esse seja o maior em arrecadação. O de 2019 levantou R$ 1,64 bilhão, e o de 2021, R$ 181 milhões.

Os valores arrecadados costumam ser usados pela Prefeitura para obras de infraestrutura na região da Operação.

O sexto leilão da Faria Lima será o primeiro que vai beneficiar uma outra área, o bairro de Paraisópolis, na periferia de São Paulo.

A Prefeitura estima que dois terços do montante arrecado serão destinados a Paraisópolis, enquanto o valor restante será aportado na própria Faria Lima, com melhorias de infraestrutura que pretendem compensar as consequências da expansão que a região terá.