O que era para ser apenas um desentendimento pontual com a vizinha de um projeto virou um prejuízo de R$ 120 milhões para a Prologis – uma das maiores desenvolvedoras de galpões logísticos do País.

Faz mais de um ano que a gigante paralisou as obras de um empreendimento na Rodovia Raposo Tavares, ainda durante o processo de terraplanagem, depois de uma chuva intensa levar lama para um condomínio de alto padrão na Granja Viana, invadindo parte do imóvel de uma moradora.

O episódio virou uma disputa na Justiça, em dois processos, e a Prologis já calcula que o investimento estimado inicialmente – de R$ 1  bilhão – agora já passa de R$ 1,12 bilhão, em razão do custo de carregar o ativo, incluindo despesas extras com prestadores de serviços e reajustes nos custos de insumos.

“É um prejuízo gigantesco para a empresa. Mas não temos dúvida alguma de que estamos totalmente regulares,” Hermano Souza, o country manager da Prologis no Brasil, disse ao Metro Quadrado.

Até o momento, a Prologis já gastou R$ 400 milhões no projeto, batizado de São Paulo 26 e que ficará no quilômetro 26 da rodovia, em Cotia, na região metropolitana de São Paulo.

O complexo será um triple A de 200 mil metros quadrados e deverá ser ocupado pelo Mercado Livre quando ficar pronto, fontes a par do assunto disseram ao Metro Quadrado.

Segundo Hermano Souza, antes mesmo das chuvas, “já existia um antagonismo contra o nosso condomínio logístico por parte dos moradores dos condomínios residenciais de alto padrão.”

A proprietária do imóvel atingido acionou a Justiça e pediu o embargo das obras após três episódios de inundação, alegando que a execução da terraplanagem poderia causar mais danos em seu imóvel. 

A ação particular ganhou o apoio do Ministério Público do Estado de São Paulo, que se manifestou favoravelmente ao pedido de paralisação das obras.

Ao analisar o caso, o Tribunal de Justiça de São Paulo atendeu parcialmente ao pedido de tutela de urgência, paralisando parte das obras e determinando que a Prologis realizasse intervenções para mitigar os danos e prevenir novos incidentes. O processo segue em tramitação.

Esse foi apenas o primeiro embate jurídico envolvendo o São Paulo 26.

Na sequência, um grupo de moradoras de diferentes condomínios lindeiros ao empreendimento acionou o Conselho Nacional de Defesa do Cidadão (Condec), uma entidade local, pedindo que o órgão ajuizasse uma ação civil pública contra a Prologis.

No processo, ao qual o Metro Quadrado teve acesso, o Condec acusa a Prologis de dano ambiental e de deturpar as regras de uso do solo, desrespeitando a tipificação do Plano Diretor da cidade, que, segundo a acusação, não permitiria esse tipo de incorporação naquele terreno, que soma 800 mil m².

À margem da Rodovia Raposo Tavares, o imóvel tem localização estratégica para galpões logísticos, dada a proximidade e a facilidade de acesso à capital.

O terreno está inserido em uma região classificada como Zona de Contenção de Expansão Urbana (ZCEU).

Pelo regramento municipal, uma ZCEU caracteriza-se por “expressivo contingente de remanescentes florestais e tem a função de servir de amortecimento da pressão urbana de adensamento” e, na avaliação do Condec, não poderia receber um complexo logístico.

O órgão sustenta a tese de que o São Paulo 26 está cercado por condomínios residenciais, que seriam “gravemente afetados” pelas operações do empreendimento.

Em contrapartida, a Prologis diz no processo que o terreno é lindeiro à rodovia e, por isso, estaria enquadrado na Zona de Uso Misto, que permite incorporações comerciais de galpões.

No passado, o terreno fazia parte do portfólio da entidade religiosa Pequeno Cotolengo. 

Em 2014, a Cyrela chegou a empenhar R$ 36 milhões pelo compromisso de compra do terreno, como uma entrada pelo valor total.

Antes da venda de fato, o Pequeno Cotolengo já havia solicitado a aprovação de um projeto de loteamento residencial na área, que seria aproveitado pela Cyrela.

Em dezembro de 2020, a incorporadora fundada por Elie Horn repassou o compromisso de compra à Prologis por R$ 18 milhões – metade do que havia pago –, depois de ter pedido a aprovação de um projeto logístico no local meses antes.

No fim, o terreno foi transferido para a carteira de ativos da Prologis avaliado em R$ 72 milhões, segundo as informações da escritura do imóvel.

A primeira fase do São Paulo 26 deveria ter sido entregue em dezembro de 2025, com a segunda programada para o fim de abril deste ano, mas segue sem previsão de inauguração.

O atraso ocorre em um momento em que os gigantes do ecommerce disputam a tapa as poucas novas áreas locáveis, em um cenário em que as projeções do mercado apontam escassez de galpões, com absorção líquida superior à entrega de novo estoque.

O Mercado Livre já havia negociado a ocupação da primeira fase do complexo para avançar no plano agressivo de entregas do tipo last mile, segundo uma fonte a par do tema.

A paralisação das obras veio pouco antes de a Prologis enfrentar outro revés.

No ano passado, a empresa foi surpreendida pela decisão final do governo estadual de desapropriar parte do terreno da antiga fábrica da Ford, em São Bernardo, para as obras da nova linha do metrô.

A companhia planejava construir ali seu maior complexo logístico, mas viu o projeto ser enterrado com o “corte” no terreno provocado pela desapropriação. A Prologis diz que ainda tenta reverter o caso, oferecendo áreas alternativas para a construção do estacionamento de vagões do modal.