O plano da Prologis de investir em um novo empreendimento logístico no terreno da antiga fábrica da Ford em São Bernardo do Campo deve virar água após uma medida do governo Tarcísio de Freitas.

O governo de São Paulo publicou no fim do mês passado um decreto que prevê a desapropriação de 24% da área, para usá-la como estacionamento de vagões da linha 20-Rosa do Metrô, cujas obras devem começar em 2028.

Embora possa seguir com o restante do terreno – comprado por R$ 850 milhões – a gigante de logística indicou que agora o projeto se tornou inviável, ao dizer que a desapropriação “impede a continuidade do projeto de implantação de um moderno hub logístico e tecnológico na região.”

O terreno está desativado desde 2021, quando a Ford decidiu encerrar sua produção no Brasil, depois de mais de 50 anos no País.

A área foi adquirida inicialmente por um consórcio formado pela Construtora São José e pela Áurea Investimentos, e mais tarde passou a ter XP e BTG como co-proprietários. 

Depois de meses de negociações e bids entre concorrentes, a Prologis arrematou o ativo em janeiro de 2024.

A empresa passou pelo menos um ano estudando opções para maximizar o uso do terreno com a construção de múltiplas naves logísticas.

Após esse período, a Prologis decidiu revisar o projeto e reduzir a área construída por causa da pressão de custos, fontes a par do tema disseram ao Metro Quadrado.

“Para viabilizar o primeiro projeto, a Prologis teria que locar o m² por cerca de R$ 80, algo inimaginável numa área em que o preço chega no máximo a R$ 40/m²,” disse uma fonte do setor. “O custo da obra ficou tão alto que inviabilizou o projeto. O retorno não pagaria o investimento da construção.”

Foi nesse momento de revisão que a empresa foi surpreendida pelos planos de desapropriação para a implantação do modal.

O ativo seria uma espécie de “joia da coroa” do portfólio da Prologis, que disse após o decreto do governo que pretendia investir R$ 33 bilhões ao longo de 10 anos no ativo. Fontes do mercado, contudo, consideram que o valor é exagerado para as dimensões reduzidas do novo projeto.

No início, o interesse do governo era desapropriar as áreas da antiga fábrica da Ford e da antiga Rhodia, esta em Santo André – ambas dentro do traçado do Metrô.

No caso de Santo André, a australiana Goodman adquiriu o terreno em 2021 e já tinha um projeto de galpão em fase avançada, o que teria levado o governo a desistir da desapropriação, disse uma fonte.

Antes mesmo de ser entregue, o espaço já havia sido locado após uma disputa entre Mercado Livre e Shopee. Os cerca de 60 mil m² de galpões ficaram com o ecommerce argentino, hoje o maior inquilino logístico do País.

Sem a área de Santo André, o traçado do Metrô avançou sobre o terreno da antiga Ford, que teve os galpões demolidos pela nova proprietária. 

No dia 31 de outubro, o Diário Oficial do Estado publicou a Declaração de Utilidade Pública (DUP), tornando parte do imóvel área de interesse público e abrindo caminho para a desapropriação.

Interlocutores do mercado disseram ao Metro Quadrado que a companhia foi pega de surpresa pela publicação.

Nos últimos meses, a companhia vinha dialogando com o governo estadual em busca de uma saída para evitar o fatiamento da gleba de quase 1 milhão de metros quadrados.

Nesse período, correu pela Faria Lima o boato de que o Mercado Livre teria pré-locado um BTS de cerca de 400 mil m² a ser construído no terreno, reforçando a pressão da Prologis para evitar a desapropriação. Procurado, o ecommerce disse que não comenta boatos de mercado.

A Prologis também chegou a contratar uma junta técnica para estudar alternativas para as obras do Metrô.

“As análises conjuntas resultaram em propostas que permitiriam a coexistência das duas operações dentro do mesmo terreno, demonstrando a disposição da empresa em atuar de forma colaborativa e integrada ao planejamento urbano da cidade,” a Prologis disse em nota.

Do outro lado, o governo estadual disse que “estudou exaustivamente todas as alternativas” para implantar o pátio da Linha 20-Rosa. “O terreno da antiga fábrica da Ford, em São Bernardo do Campo, mostrou-se o mais viável, por atender a requisitos fundamentais para a logística da linha,” disse o governo paulista.

Sobre as opções sugeridas pela Prologis, a gestão Tarcísio de Freitas disse que dialogou com a companhia, mas que alguns terrenos vizinhos apresentados como alternativas “não atenderam aos requisitos necessários para a viabilização do projeto”.

A Prologis tem poucas chances de reverter a situação, mesmo se judicializar o caso – um processo que poderia se arrastar por anos. O que resta é “brigar” por uma indenização justa, dizem as fontes.

No mercado, ventila-se que o governo fez uma primeira oferta na casa de R$ 150 milhões pela área desapropriada.

Luanda Backheuser, sócia de Direito Imobiliário do KLA Advogados, diz que, após a publicação do decreto, a empresa não tem mais como “questionar o mérito do decreto.”

Segundo ela, o rito da desapropriação deve seguir com a concessionária do Metrô ajuizando o processo e chamando a Prologis para discutir o valor da indenização. “A conta não é necessariamente em cima da área desapropriada, mas do impacto financeiro que a companhia sofre naquele ativo,” ela disse.