O mercado de galpões logísticos está batendo recordes na entrega de novos empreendimentos, mas ainda assim não haverá espaço para toda a demanda de inquilinos que se espera para 2026.

O déficit de espaço deve ser de 500 mil metros quadrados, segundo estimativas do Grupo Erea.

A consultoria especializada em galpões logísticos chegou a esse número após mapear o que se projeta de oferta disponível em galpões A ou A+ e subtrair a previsão de absorção líquida para 2026, a maior parte impulsionada pelo ecommerce.

A expectativa é que os empreendedores entreguem cerca de 3 milhões de m² neste ano em novos galpões, mas cerca de 2,5 milhões de m² já estão pré-locados ou são projetos de BTS – e portanto ficam de fora da conta de oferta disponível.

Aos 500 mil m² que sobraram, a Erea adicionou os 2,5 milhões de m² que já estão prontos e vagos, voltando novamente ao número de 3 milhões de m² de estoque à disposição para novos inquilinos.

Já a estimativa de absorção líquida para 2026 é de 3,5 milhões de m² – o que significa que faltarão 500 mil m² para dar conta de tudo.

O mercado até poderia recorrer a galpões de qualidade inferior (fora das categorias A ou A+) – e há cerca de 600 mil m² disponíveis nesse recorte –, mas são ativos que não atendem às exigências atuais dos inquilinos.

“Até entre os ativos A ou A+ há uma parte que não satisfaz a demanda, em aspectos como layout interno, circulação, pátios, energia, climatização, automação e aderência a critérios de ESG – fatores que maximizam a performance operacional desejada pelos inquilinos,” Henrique Porto, o gerente de research da Erea, disse ao Metro Quadrado.

Segundo Porto, o mercado nacional vive uma onda de busca por “qualidade de estoque”, o que faz com que ativos mais antigos passem por um processo de “vacância estrutural”.

A demanda elevada dos inquilinos chegou a afastar o receio que os investidores tinham com a disputa eleitoral de 2026, que geralmente aumenta o nível de incerteza com a economia.

A Fulwood, por exemplo, pretendia passar o ano sem entregar novos projetos, mas mudou de ideia após perceber que a procura segue intensa.

A oferta do mercado só não cresce o suficiente porque o alto nível da Selic inviabiliza boa parte dos novos empreendimentos.

Os proprietários teriam que subir o preço do aluguel para a conta fechar, mas há pouca margem para isso fora do raio 30 de São Paulo.

Para tentar amenizar a situação, a própria Erea tem buscado destravar novos projetos de desenvolvimento logístico no País. 

A fundadora Clarisse Etcheverry deixou recentemente o cargo de CEO para se dedicar à captação de equity na Faria Lima voltado à incorporação logística.

Como o déficit de oferta ainda deve persistir por um tempo, a vacância seguirá baixa.

Conforme as projeções da CBRE, em 2026 a vacância deve ficar em torno de 8%, com o preço médio de locação entre R$ 28 e R$ 40 nos principais mercados – podendo chegar a R$ 50 nos pontos mais disputados pela tese de last mile em São Paulo.