Com o aumento da demanda do ecommerce, o volume de transações envolvendo galpões logísticos mais que dobrou no Brasil no último ano.

Segundo um levantamento da Binswanger Brazil, as transações no segmento somaram R$ 3,9 bilhões em 2024, um aumento de 141% em relação ao ano anterior – e voltando a superar as transações de prédios corporativos, que totalizaram R$ 3,7 bilhões depois de terem se beneficiado do retorno das empresas ao regime presencial.

Entre os maiores compradores estão os fundos imobiliários, que foram nove dos 10 players mais ativos em 2024.

O BTG Pactual LOG CP (BTLC11) – criado em 2023 para comprar galpões da Log – e o XP Log (XPLG11) lideram o ranking com 259 mil e 220 mil m² comprados, respectivamente.

Completando o pódio, o FII Golgi, da Arch Capital, está na terceira posição, com a aquisição de 110 mil m².

Outro fundo do BTG, o BTG Pactual Logística (BTLG11), também aparece no top10 – em uma única transação, o FII pagou R$ 1,7 bilhão por 11 galpões no ano passado.

De acordo com Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger, o mercado está ativo porque o nível de absorção segue elevado.

“Estamos em um cenário super positivo no qual a taxa de vacância é a menor da série histórica, na casa dos 8%, então tende a ter demanda e uma retomada nos valores de locação,” ela disse ao Metro Quadrado. 

A diretora argumenta que, apesar do crescimento já registrado nos aluguéis nos últimos trimestres, os preços ainda estão defasados após uma estagnação que durou uma década, e há espaço para novos avanços.

Já na ponta vendedora, um dos principais fatores que impulsionou o aumento das operações foi a reciclagem de ativos considerados já maduros.

Os juros elevados também pressionaram os proprietários com um nível de endividamento maior. “Para alguns players foi uma oportunidade de vender e diminuir essa alavancagem,” disse a executiva.

Na lista de principais vendedores estão desenvolvedores estrangeiros tradicionais, como a GLP e a Brookfield, que venderam 105 mil m² e 43 mil m², respectivamente.

A liderança, porém, ficou com um player nacional, a Log, que vendeu um total de 384,9 mil m² de galpões em 2024 – mais que o dobro do segundo colocado, o XPLG11.

A maior demanda é por empreendimentos localizados nas proximidades dos grandes centros urbanos, especialmente em São Paulo – que concentra 50% de todo o estoque brasileiro.

“Mas temos observado da pandemia para cá uma descentralização por conta do e-commerce, que, querendo penetrar no Brasil inteiro, demandou galpões para todas as regiões,” Simone disse. “E onde está a demanda é onde o investidor entra.”