O mercado de escritórios do Rio vai ganhar um respiro.

Sem receber novos projetos corporativos há quase uma década, a cidade verá nos próximos dias o início das obras do Garcia 111, o empreendimento triple-A do Opportunity Imobiliário na Rua Garcia D’Ávila, no coração de Ipanema, com investimento total de R$ 600 milhões.

A torre terá cerca de 30 mil m² de área construída, distribuídos em 19 pavimentos, com até 1,3 mil m² de área locável por andar, além de uma fachada ativa com três lojas e um rooftop com vista para a praia de Ipanema e a Lagoa Rodrigo de Freitas.

O projeto nasce em meio ao retorno do trabalho presencial (mais tímido do que em São Paulo) e à busca por um estoque de escritórios mais modernos.

Segundo a Newmark, 2018 foi a última vez que a cidade recebeu um prédio novo de alto padrão, o JB 695, no Jardim Botânico, feito para ser ocupado exclusivamente pela Globo.

A Zona Sul não contava com um empreendimento especulativo feito do zero desde 2010, o ano da inauguração do Lagoa Corporate.

No paralelo, a região tem apenas outros dois projetos em andamento, mas ambos são retrofits: o Rythme Leblon, da HSI, e o Leblon Green, da Mozak, que devem ser entregues em 2026.

A escassez de oferta no Rio se deve ao fato de a cidade ainda não ter se recuperado da recessão de 2015 e 2016, quando a Operação Lava Jato afetou profundamente o setor de óleo e gás, um dos mais importantes da economia carioca.

Além disso, a cidade não tem se beneficiado tanto quanto São Paulo da volta das empresas ao modelo presencial no pós-pandemia.

Como as grandes empresas têm filiais menores no Rio (em comparação a São Paulo), o retorno ao escritório pode “não fazer nem cócegas,” nas palavras de uma executiva do setor.

“Muitos investidores não querem nem ouvir falar em fazer novos projetos corporativos,” ela disse.

Em 2025, a oferta total da cidade chegou a diminuir, com a conversão de nove imóveis corporativos para outras finalidades: quatro residenciais, dois hotéis, um multifamily, um hospital e um self storage, segundo levantamento da CBRE.

A taxa de vacância no Rio, embora seja a menor dos últimos cinco anos, ainda é elevada, em 26%, enquanto na capital paulista o índice está em 16,5%, ainda de acordo com a CBRE.

Por outro lado, há um consenso de que a oferta existente no Rio está defasada.

Hoje, há escassez de opções para empresas que buscam mais de 5 mil metros quadrados em prédios de qualidade com lajes com mais de 1 mil m². Na Zona Sul, a única alternativa nesse recorte é pré-locar o Rythme, da HSI, onde o aluguel já chega a R$ 300/m² – um preço digno de Faria Lima.

O Garcia 111 vai marcar a entrada do Opportunity – até então focada no segmento residencial de luxo – no mercado de corporativos de alto padrão do Rio.

“Nós ainda não fomos ao mercado com esse empreendimento, mas acreditamos muito que há uma demanda latente por um prédio triple A em Ipanema,” Marcelo Naidich, o gestor do Opportunity Imobiliário, disse ao Metro Quadrado.

O design arquitetônico do edifício foi assinado pelo escritório aflalo/gasperini, e a obra será tocada pela SIG Engenharia.

Inicialmente, a ideia da Opportunity era desenvolver um projeto “boutique” de escritórios, com lajes em torno de 200 m², no primeiro terreno adquirido em Ipanema.

Mas o projeto precisou ser totalmente reformulado após a compra de mais um terreno, com novo modelo, áreas maiores de lajes e mudança no gabarito.

Em 2025, a empresa conseguiu fechar a aquisição do último lote disponível na região, um terreno vizinho que pertencia à família Stern, fundadora da joalheria de luxo H.Stern.

Com a ampliação da área total, o Opportunity chegou a estudar outros produtos para o terreno, como um projeto multiuso ou um residencial puro sangue, mas concluiu que a vocação do endereço era para um corporativo de alto padrão.

Para a diretora da área de escritórios da Binswanger, Melissa Spinelli, a chegada de novos empreendimentos tem potencial para tracionar os preços. “Qualquer um que chegar vai conseguir puxar os valores até dos imóveis mais antigos,” ela disse.

Segundo a consultoria, o setor encerrou o ano passado com um preço médio de locação de lajes corporativas de R$ 81,89 por m² – um upside de 12% na comparação com os R$ 73 por m² de 2021.

Para Melissa, as companhias devem disputar os próximos endereços em um movimento de fly to quality.

“No pós-pandemia, as empresas querem cada vez mais ambientes localizados e escritórios mais modernos. Mas na falta disso, eles ocupam o que existe,” ela diz.