Um fundo imobiliário levantado pela asset da corretora EQI está comprando em Brasília uma das torres de um dos maiores projetos corporativos do País – uma transação que mostra a Faria Lima olhando com mais carinho para a capital federal.

A gestora vai pagar R$ 381 milhões à incorporadora Lotus, responsável pela Lotus Tower, um empreendimento triple-A de quatro torres que ainda está em construção.

A EQI estudava novas praças no segmento comercial e foi atraída para a capital pela escassez de prédios triple-A e a baixa vacância deste tipo de ativo na cidade.

O mercado imobiliário corporativo de Brasília tem 4,2 milhões de metros quadrados, mas apenas 5% deste total é de edifícios triple-A, com vacância de 3%, segundo dados reunidos pela EQI.

“Na região de Faria Lima, onde hoje está a maior concentração de ativos desse tipo no País, a vacância gira em torno de 7% a 9%,” Ettore Marchetti, o CEO da gestora, disse ao Metro Quadrado.

Outro ponto que atraiu a asset é que a demanda para locar esse tipo de ativo vem majoritariamente do setor público. 

A torre comprada pela EQI já está 100% locada para quatro autarquias da União – ANS, CADE, Antaq e Infra – com contratos atípicos de dez anos de duração.

“Essa combinação cria um ambiente propício com um risco de crédito dos locatários muito baixo,” disse o CEO.

O fundo comprador está sendo captado para a operação e recebeu o nome de Lotus Tower em homenagem ao projeto.

A EQI espera um retorno anual de 17% com o fundo, que tem um prazo de três anos e pode ser prorrogado por até dois anos.

Para a Lotus, a venda representa a primeira saída de capital de seu maior projeto até hoje.

Quando finalizada, a Lotus Tower será a segunda maior laje corporativa do Brasil, atrás apenas do Pátio Malzoni, em São Paulo. A entrega está prevista para 2027.

A incorporadora decidiu se desfazer de uma das torres do empreendimento antes da conclusão das obras para deixar o dinheiro aplicado, aproveitando os juros altos – mas incluiu uma opção de recompra do ativo ao final do fundo.

“Para nós compensa fazer uma venda à vista com essa Selic alta ao invés de carregar o ativo e vendê-lo só em 2027,” Luiz Felipe Hernandez, o CEO da Lotus, disse ao Metro Quadrado.

A transação saiu a um cap rate de cerca de 10%. A empresa espera que, com a eventual queda de juros, as taxas sejam comprimidas, permitindo a recompra e uma revenda a um cap de 7,5% a 8%.

Considerando o deal, o valor de avaliação total da Lotus Tower deve somar de R$ 2 bilhões e R$ 2,2 bilhões.

A Lotus já negocia novas vendas de outras torres do empreendimento. “Estamos com três propostas de fundos imobiliários de São Paulo. A Faria Lima está vindo para Brasília.”

A incorporadora levantou R$ 800 milhões com vendas de ativos comerciais neste ano — o histórico de compradores inclui a União Europeia, o Banco Mundial e a Apex — e espera alcançar até R$ 1,3 bilhão ainda em 2025 caso as outras negociações sejam concluídas.

Enquanto o dinheiro da venda para a EQI fica aplicado, a companhia estuda como explorar os recursos. Uma possibilidade é seguir investindo no próprio projeto, que tem 170 mil m² de obra e 92 mil m² de ABL.

Por enquanto, a construção é financiada por meio de um plano empresário com o BRB. A Lotus também emitiu um CRI de R$ 65 milhões com a Canal Securitizadora para a execução das obras.

Além da Lotus Tower, a companhia toca um outro canteiro de edifício corporativo —  o Lotus 903, já vendido para a Apex Brasil — e três empreendimentos residenciais, somando 260 mil m² em construção.

Para o próximo ano, a companhia planeja lançar dez projetos comerciais e residenciais que devem totalizar de R$ 2,5 bilhões a R$ 3 bilhões em VGV.