A Zagros Capital fez uma oferta para comprar o único ativo do fundo de logística da Tivio Capital, o Votorantim Logística (VTLT11), dono de um galpão no Paraná locado para a Renault.

A gestora de ativos imobiliários está utilizando novamente as cotas de seu maior fundo imobiliário, o GGR Covepi Renda (GGRC11), como moeda de troca para comprar o portfólio de outro FII.

A proposta da Zagros é levar o imóvel por R$ 208 milhões.

A oferta está abaixo do valor patrimonial do fundo, de R$ 222 milhões, e avalia o empreendimento de 66,9 mil metros quadrados em cerca de R$ 3 mil por m².

“Hoje construir um galpão desse custa pelo menos R$ 3 mil por m², fora o terreno, então é um valor abaixo da reposição,” uma fonte a par do assunto disse ao Metro Quadrado.

Apesar do desconto, a oferta está acima do valor de mercado do fundo — cerca de R$ 189 milhões no último fechamento — e será avaliada pelos cotistas do VTLT11 em assembleia.

Caso aprovem a proposta, esses investidores entram para a base do GGRC11, que já é um dos 30 maiores fundos imobiliários da B3.

A gestora do GGR Covepi anunciou na semana passada a emissão de cotas que vai viabilizar a operação, com o objetivo de captar R$ 299 milhões. A “sobra” deve ser utilizada para a compra de outro imóvel de R$ 80 milhões em negociação, apurou o Metro Quadrado.

A oferta conta ainda com um lote adicional que pode elevar o total captado para perto dos R$ 700 milhões e levar o fundo à marca dos R$ 2 bilhões em patrimônio líquido, o que o colocaria entre os 20 maiores da indústria.

O GGR Covepi tem crescido via aquisições com pagamento em cotas, uma tática amplamente adotada pelo mercado em um cenário de juros altos, com três operações do tipo até agora.

Duas delas ocorreram no ano passado e a mais recente neste ano, com a compra do portfólio do REC Logística (RELG11) por R$ 135 milhões.

O imóvel que está na mira agora foi construído em uma operação de built-to-suit para a Renault e está localizado em Quatro Barras, na região metropolitana de Curitiba.

A locação é regulada por um contrato de locação atípico até dezembro de 2026 que passará a ser típico após essa data — com vencimento em dezembro de 2046 e aviso prévio de seis meses.

O CD é estratégico para a montadora, cuja fábrica também está nos arredores da capital paranaense, e atende não só o Brasil, mas também outros países da América Latina.

A expectativa é que a localização — a 5 km da Rodovia Régis Bittencourt e a 90 km do porto de Paranaguá — e a qualidade do empreendimento, que é um double A, possam atrair outros potenciais inquilinos.

“Não há na região outros CDs disponíveis desse tamanho e especificações,” disse uma fonte que atua no mercado paranaense.

Se concretizado o negócio, o imóvel deve ajudar a Zagros a diminuir a concentração de grandes locatários do GGRC11.

Hoje o maior locatário do fundo é a Ambev, que responde por cerca de 14% do total gerado pela carteira. Após a aquisição, esse percentual deve ficar abaixo dos 10% e no mesmo patamar de representatividade da Renault.