O mercado corporativo de São Paulo vive uma terceira onda de retorno ao escritório, Fábio Maceira, o CEO da JLL no Brasil, disse ao Metro Quadrado.

Depois de uma primeira fase de retorno tímido, ainda no fim da pandemia, e de uma segunda etapa marcada por regras frouxas e muito remoto, agora até empresas que haviam definido o home office ou o híbrido como política estão revendo a estratégia, como o Nubank.

Com a Faria Lima praticamente sem espaço disponível, a demanda passou a aparecer com mais força em regiões como Rebouças e Pinheiros, que concentram parte dessa retomada – e assim continuarão em 2026, segundo o CEO da JLL Brasil.

“As regiões primárias já estão em valor de pico. Nas secundárias, eu vejo o aluguel subindo mais percentualmente que nas primárias, e a vacância diminuindo,” disse Maceira.

Com mais empresas se reorganizando para a nova onda de ocupação, os empreendimentos também passaram a ampliar serviços e áreas comuns para diferenciar seus ativos. 

As vantagens podem ir de restaurantes a pet shops no edifício – e essas adições são a aposta do CEO como tendência para prédios corporativos no próximo ano.

“Tem muita gente trazendo experiência para o empreendimento, pensando no inquilino. E o mercado acaba copiando,” disse. 

A seguir, os principais trechos da entrevista:

Qual a sua leitura sobre para onde está indo o mercado de escritórios de São Paulo?

O mercado mudou totalmente depois da pandemia. Embora a ocupação tenha se recuperado, a construção de novos empreendimentos diminuiu, porque não se sabia qual seria a tendência. Hoje, as regiões mais nobres como a Faria Lima têm vacância praticamente zerada e o aluguel subindo, e o problema passou para as regiões secundárias, que agora já estão com vacância diminuindo e aluguéis crescendo. Eu gosto de dar o exemplo do Parque da Cidade, que começou a alugar por um preço bem baixo e já conseguiu recuperar valor. Em 2026, o aluguel nas secundárias pode subir percentualmente mais do que nas primárias.

E quais lugares estão puxando essa melhora?

As novas regiões que surgiram pós-pandemia, como a Rebouças, por exemplo, foram super bem. São prédios menores que os da Berrini, mas foram super bem, conseguiram alugar bem e tiveram vacância baixa. A região de Pinheiros também teve empreendimentos novos, vacância super baixa e um preço interessante.

E esses preços acabam influenciando a decisão de lançar novos projetos?

É um preço que justifica novos empreendimentos, porque uma coisa que aconteceu no pós-pandemia foi a dúvida combinada com juros altos, se vale a pena construir mais com esse custo de capital, e se escritórios serão um bom mercado ou não. Não há mais dúvida se escritórios são um bom mercado ou não, porque é. Mas o custo de capital ainda é muito alto, então no ano que vem não vejo muitos novos empreendimentos, mas vejo espaço para crescer o valor de locação e diminuir a vacância. 

E do lado das empresas, o que você tem visto em relação ao uso dos escritórios?

O retorno ao escritório ainda existe. Tivemos devoluções de escritórios, depois o retorno e agora estamos em uma terceira onda de volta ao escritório.  Várias empresas vão ficar no modelo híbrido, e tudo bem, o mercado sobrevive bem a esse modelo – mas como há empresas voltando com mais frequência, vejo a vacância diminuir, e o aluguel subir.

E quais foram as duas primeiras ondas?

A primeira aos escritórios foi logo no finalzinho da pandemia. A frequência também era muito menor que a capacidade do escritório. A segunda onda foi quando tivemos mais confiança para voltar e as empresas começaram a colocar mais regras, com idas de duas a três vezes por semana, sempre um modelo mais híbrido. Poucas pediram presencial. A terceira é a consolidação da segunda, com algumas empresas sendo bem vocais que é o lugar de trabalho é no escritório e que entendem que os funcionários vão ser mais produtivos dessa forma. Todas as empresas já estão assim? Não. Mas essas empresas grandes puxam tendências.

E como atrair mais as empresas para o espaço físico?

Existe hoje uma tendência de criação de experiências adicionais no prédio, para que os funcionários do inquilino queiram trabalhar mais presencialmente. Não são todos os prédios que estão fazendo isso, mas quem está fazendo está se beneficiando. Pode ser um centro de convenções, restaurante, café, jardim, academia, petshop ou até eventos. E o mercado acaba copiando.

Há algum bairro específico que pode receber um flight to quality mais forte?

As melhores regiões estão cheias. Mas pode ter flight to quality para empreendimentos melhores na própria região da empresa, para espaços mais novos, com mais tecnologia, com mais serviço. Na Chácara Santo Antônio, tem o empreendimento da Altre que está em construção, numa área com muito empreendimento mais antigo. É diferente sair de um aluguel de R$ 80 para R$ 250 na Faria Lima, e sair de R$ 80 e pagar o dobro na própria região.

Com o avanço dos data centers, o mercado de galpões pode perder investimentos?

Eu acredito que não é um ou o outro. Mas o mesmo player faz os dois. Os produtos são muito diferentes. O dono do imóvel do data center está alugando energia. E o dono do galpão de distribuição está alugando metro cúbico de armazenagem.  Para quem não conhece um data center, é um galpão normal, mas tem características específicas relacionadas a energia, água e resfriamento. Não dá, por exemplo, para fazer um data center ao lado do metrô de São Paulo, porque não pode ter vibração. Outro ponto é cabeamento. Por isso que no Nordeste também é muito interessante, porque tem muito cabeamento.

Quanto os escritórios podem ser impactados com a eleição?

Eu não acho que a eleição tenha impacto nos escritórios no ano que vem, mas pode ter no futuro.  Você vai ter que me falar primeiro quem vai ganhar a eleição. Se o Lula ganhar de novo, ele vai continuar fazendo as mesmas coisas que está fazendo hoje? Não sei também. Ele pode mudar.

E se o juro cair?

Se o juro cai, favorece alguns movimentos. Hoje, o investidor cotista do fundo imobiliário tem alternativas que pagam o CDB e ele não precisa entrar no mercado imobiliário. O CDB é um grande inimigo do segmento.  Com o juro caindo, talvez o fundo passe a ficar mais interessante, consiga captar mais dinheiro e consiga fazer mais aquisições. Mas impacta os escritórios? Não. Talvez o setor possa ter mais transações e liquidez.