O mercado de galpões logísticos em Extrema está resistindo bem à reforma tributária, ao manter baixa a taxa de vacância, mas já há sinais de que a região está deixando de ser um destino para novos projetos.

A cidade viu o nível de atividade construtiva de novos galpões cair à metade depois que o Congresso aprovou a reforma que acaba com os incentivos fiscais que a transformaram em um dos polos do setor.

Segundo dados da Buildings, Extrema registrava 400 mil metros quadrados em construção em 2023. O nível caiu para 300 mil m² em 2024, logo após a aprovação da reforma no Congresso, e caminha para terminar 2025 em cerca de 190 mil m² – mesmo com o mercado nacional vivendo o seu melhor momento, com recorde de entregas, vacância em baixa e aluguéis em alta.

Já os projetos em fase de aprovação, que chegaram a somar 500 mil m², agora estão em 228 mil m², o menor nível desde 2021.

“O desenvolvedor está bem mais receoso,” Fernando Didziakas, sócio da Buldings, disse ao Metro Quadrado.

A reforma proibiu a criação de exceções tributárias além das já previstas em lei para atrair investimentos privados para os estados e cidades, como é o caso de Extrema.

O município, que fica na fronteira entre Minas e São Paulo, tornou-se um polo logístico atrativo para players de ecommerce que atendem ao mercado paulista ao cobrar dos inquilinos um ICMS muito menor do que o do estado vizinho — a média por lá varia entre 2% e 6%, enquanto alcança os 18% em SP.

A notícia de que esse incentivo deve acabar também impactou as novas locações em um primeiro momento, e o ritmo de absorção dos galpões entregues diminuiu, provocando uma vacância de quase 10% no final do ano passado.

Mas como há um período de transição até que as novas regras entrem completamente em vigor em 2033, as locações foram retomadas e a taxa de vacância está abaixo dos 5%, enquanto o preço por metro quadrado é de R$ 29,34 — superando a média nacional de R$ 27,40.

“Não temos visto empresas abandonando a cidade. Sabemos que uma hora o incentivo vai acabar, mas ainda vale a pena surfar uma última onda,” disse Didziakas.

Ele afirma, no entanto, que isso só é possível para os locatários porque eles estão ligados à região apenas por contratos de aluguel, um laço mais fácil de quebrar do que o de quem constrói na praça.

“Na hora que acabar o incentivo a empresa reavalia o contrato, reduz a locação ou vai para uma outra região porque o compromisso dela não é de longo prazo, enquanto o do desenvolvedor é.”

Um desenvolvedor nacional ouvido pelo Metro Quadrado e que tem um ativo na região diz que já é possível sentir a queda na liquidez para possíveis desinvestimentos dos imóveis.

“Se você tirar o ICMS da mesa não faz sentido uma cidade de 50 mil habitantes ter 1,5 milhão de m² de galpões. As decisões das empresas agora serão exclusivamente operacionais e essas distorções vão acabar.”

Para o desenvolvedor, as locatárias passarão gradativamente a priorizar estar o mais perto possível das grandes massas populacionais nas metrópoles.

“Veremos uma corrida para estar mais próximo do consumo e aumentar a eficiência operacional, o que vai melhorar o custo de logística para o Brasil como um todo.”