O Patria entrou no mercado de shoppings ao comprar a carteira de fundos da Genial no ano passado – e agora quer elevar o nível do seu portfólio no segmento.

A gestora está buscando empreendimentos com mais de 20 mil metros quadrados de ABL, vendas acima de R$ 1,2 mil por m² e uma maturidade mínima de seis anos.

“Tínhamos operações maduras, mas faltava dominância regional. Queremos shoppings mais consolidados, que podem crescer acima da inflação já partindo de uma base muito maior,” Rodrigo Abbud, o sócio e head de real estate do Patria no Brasil, disse ao Metro Quadrado.

O PMLL11 – o fundo de shoppings que pertencia à Genial – é dono de 14 imóveis em seis estados e tem um PL de R$ 1,6 bilhão.

Desde julho, quando assumiu a gestão, o Patria tem reciclado o portfólio, vendendo os ativos com potencial menor de crescimento para bancar as aquisições de empreendimentos que cumprem os requisitos da gestão.

“Os principais itens que olhamos são a dominância na região primária, as administradoras como sócias para criar alinhamento na gestão e um NOI acima de R$ 100,00 por m² ao mês, o que mostra que o shopping já passou da zona de maturação e apresenta resultados mais sólidos,” disse Abbud.

No início do ano, por exemplo, o FII trocou uma participação em um shopping em Bauru por 15% do Suzano Shopping em uma operação com o fundo de shoppings da Hedge, o HGBS11.

“Trocamos Bauru, onde a Hedge já era dominante e tinha uma participação muito mais sólida, por Suzano, que é um shopping com um potencial maior e que uma atuação próxima pode alavancar o crescimento.”

Além disso, o fundo anunciou na semana passada a aquisição de 19% do Shopping Jardim Sul, que também pertence ao HGBS11 e o Patria considera um ativo tradicional e consolidado.

Já a próxima aquisição deve ser feita dentro de casa. A gestora quer comprar participações em três shoppings que hoje estão no hedge fund que pertencia à RBR e foi adquirido pelo Patria também no ano passado.

O pacote inclui participações minoritárias de 4,3% a 10% em três dos principais shoppings de São Paulo, o Eldorado, o Plaza Sul e o Pátio Higienópolis, avaliadas em cerca de R$ 389 milhões.

Para a gestora, não faz sentido carregar os ativos dentro de um veículo multiestratégia, já que a casa agora tem um FII exclusivo para o segmento de shoppings.

Além disso, esses empreendimentos são considerados trophy assets e melhorariam os números do portfólio, pois vendem, em média, R$ 3,2 mil por m², o dobro da média atual do PMLL11. A ocupação também é maior – 99% contra 96%.

“O NOI é de quase R$ 300 por m², quase duas vezes e meia a mais do que temos hoje, e isso vai nos dar uma série de benefícios.”

Mas como a transação é entre partes relacionadas, a gestora precisa da autorização dos cotistas do PMLL11 antes de efetivar o deal.

O Patria convocou uma consulta formal para votar o tema – e também atualizações no regulamento como um aumento no capital autorizado e a recompra de cotas – que ficará aberta até o final do mês e precisa atingir um quórum de pelo menos 25% das cotas para viabilizar a aquisição.