O inquilino vai virar dono.

O Patria, dono de um dos prédios ocupados pelo Insper na Vila Olímpia, acaba de anunciar que está vendendo o imóvel por R$ 170 milhões.

O comprador é a própria instituição de ensino, fontes a par do assunto disseram ao Metro Quadrado.

O edifício Santo Alberto, que já abrigou uma unidade da Universidade Anhembi Morumbi, fica na Rua Quatá e foi inaugurado em agosto do ano passado como o mais novo endereço do Insper, hoje ocupando três prédios na mesma rua e com planos para integrá-los.

O imóvel – com 6,8 mil metros quadrados e capacidade para 900 alunos – foi adquirido em 2020 pelo HGRU11, um fundo de renda urbana herdado pelo Patria em 2023 na aquisição da área de fundos imobiliários do Credit Suisse Hedging-Griffo Real Estate – agora nomeado Patria Renda Urbana.

Maior fundo de renda urbana da bolsa brasileira e dono de mais de uma centena de imóveis, o HGRU11 também é um dos FIIs mais ativos na ponta vendedora do segmento, tendo realizado ao menos 30 transações nos últimos quatro anos.

A aposta na tese da reciclagem busca destravar valor dos ativos do portfólio, normalmente amarrados a contratos atípicos de longa duração e cujo aluguel só pode ser reajustado no vencimento.

“As gestoras investem muito nos imóveis e não conseguem precificar isso rápido porque para ter uma renovação demora anos,” disse um gestor.

Cerca de 83% das locações do HGRU11 seguem o modelo atípico, segundo o último relatório gerencial.

No edifício Santo Alberto, o FII do Patria investiu R$ 100 milhões no ativo entre o valor da compra e benfeitorias, ou cerca de R$ 14 mil por m².

Já a negociação para a venda foi fechada em R$ 24,9 mil por m² — valor 69% superior ao investimento.

A transação rendeu um lucro de R$ 69,4 milhões ao portfólio, ou cerca de R$ 2,99 por cota. A TIR anualizada da transação é de 19%.

As vendas feitas pelo FII ajudam a arbitrar o valor dos imóveis no mercado e para os cotistas – no caso do Santo Alberto, o preço superou em 34,8% o último laudo de avaliação do ativo.

Essa foi a primeira vez que o fundo conseguiu vender um imóvel do segmento educacional.

As negociações anteriores do FII concentraram-se nos ativos de varejo, principalmente nas lojas das Pernambucanas, que são maioria no portfólio após a compra de quase uma centena delas entre 2021 e 2024 — hoje ainda há 64 delas na carteira.

O varejo representa cerca de 68% do portfólio do HGRU11, enquanto o segmento educacional respondia por 29% do portfólio do FII. Após a conclusão da venda anunciada hoje, esse percentual deve cair para perto dos 20%.

Por outro lado, o HGRU11 tem aumentado a exposição ao setor de outra forma. Segundo fontes ouvidas pelo Metro Quadrado, o fundo do Patria tem aumentado a participação no FII Campus Faria Lima (FLFL11), que é dono de outro prédio locado para o Insper.

O edifício detido pelo FCFL11, batizado de Claudio Haddad, está localizado na rua do imóvel vendido pelo Patria. Mas é maior, com 30 mil m², e mais estratégico, funcionando como a unidade principal da instituição de ensino.

De acordo com um gestor, o preço pago pelo HGRU11 nas cotas do FCFL11 nos últimos meses avalia o edifício Claudio Haddad a cerca de R$ 21 mil por m², valor bem abaixo do preço pago pelo Insper no Santo Alberto — e que colocaria as cotas em um patamar de R$ 150. O fundo dispara 8% no mercado secundário hoje, mas ainda negocia em um nível inferior, de cerca de R$ 134 por cota.