A descentralização de galpões logísticos no Brasil está sendo impulsionada por players regionais – e não por grandes nomes como HSI Investimentos ou Patria, ainda concentrados em São Paulo.

Dos 2,3 milhões de metros quadrados previstos para serem entregues no segundo semestre, 1,2 milhão de m² – ou 53% do total – virá de desenvolvedores regionais ou menos profissionalizados, segundo dados da consultoria Erea.

É a primeira vez que os desenvolvedores locais ultrapassam os grandes investidores do setor em dados de novo estoque.

No primeiro semestre deste ano, dos 904 mil m² de estoque entregue, 35% eram de negócios fora de São Paulo e geridos por desenvolvedores regionais.  

Ainda que São Paulo seja o maior mercado consumidor e muitos players estejam desenvolvendo projetos no chamado Raio 30 da capital, como em Guarulhos, também tem crescido a oferta de galpões em outras regiões, com o intuito de atender à demanda de consumidores por um frete mais curto.

Tanto que São Paulo ainda encabeça o ranking de estados com o maior nível de novo estoque projetado para ser entregue no próximo semestre, com 31%. Mas os estados que vêm na sequência já são de fora do Sudeste: Santa Catarina, com 25%, e Pernambuco, com 16%.

Historicamente, a taxa de vacância nacional era pouco afetada pelos empreendimentos dos investidores menores – mas agora isso deve mudar, uma vez que para saírem do papel os projetos precisam fechar a locação antes mesmo da entrega.

O desafio para esses players menores é se provar no aspecto financeiro, dado que há uma pressão sobre o custo de capital que pode travar os planos.

Pelas contas da Erea, para erguer um condomínio logístico ou BTS do zero, seriam necessários contratos de pré-locação entre R$ 28 e R$ 32/m². O valor supera a máxima da série histórica da média nacional, hoje em R$ 27,4/m².

“Os projetos no pipeline precisam sair totalmente locados. Isso garante a entrega no prazo. Caso contrário, muitos serão empurrados para o primeiro tri de 2026,” a CEO da Erea, Clarisse Etcheverry, disse ao Metro Quadrado.

Para os grandes players, expandir para o interior ainda parece distante – e só ocorreria com demanda contratada e saturação total do mercado paulista. Entre esses, a Log é um dos poucos apostando em lugares menos óbvios, com a estratégia de revendê-los depois de um período de maturação.

“Ainda há terreno e oportunidades antes de começar a investir longe e correr mais riscos em mercados desconhecidos,” diz um executivo do setor.

Para o mercado nacional, a expectativa da Era é que as entregas do segundo semestre levem o País a fechar o ano com 3,8 milhões de m² de novos estoques. Hoje o estoque é de 50,4 milhões de m².

Segundo a consultoria, a vacância do setor está em 7,2% – o menor patamar da série histórica.