Depois de ter deixado para trás o auge dos anos da Copa e das Olimpíadas, o setor hoteleiro está perto de uma retomada.

A projeção é de Paulo Mancio, o diretor-executivo de hospitality da CBRE no País.

“O hotel é um investimento de cauda longa e já percebemos mais investidores e proprietários nos procurando para pensar projetos,” Paulo disse ao Metro Quadrado. “Devemos ter uma grande onda de novos hotéis em 2026 e 2027.”

Por enquanto, o setor tem andado morno no Brasil.

Segundo a CBRE, o ano passado terminou com 127 projetos tirados do papel, bem abaixo da média anual de 220 verificada entre 2007 e 2014 – o período que marcou a preparação para o Pan de 2007, a Copa de 2014 e as Olimpíadas em 2016.

Entre investidores, o mercado hoteleiro passou a ser visto com mais ressalvas em comparação a outros ativos imobiliários por tratar-se de um negócio com custo estável mas receita variável.

Nas grandes cidades, o setor também sofreu o impacto do boom de estúdios ofertados em plataformas como o Airbnb. Em São Paulo, o boom de estúdios foi impulsionado pelo Plano Diretor, que estimulou a construção de unidades compactadas no Centro expandido.

“Mas como não tivemos um aumento expressivo de hotéis recentemente, o boom de estúdios criou um equilíbrio no mercado, e daqui a pouco nós vamos ter déficit de hotéis nas grandes capitais,” disse Paulo.

Segundo ele, com a oferta mais ajustada, os níveis de ocupações devem subir em 2025, impulsionando as tarifas e abrindo espaço para novos projetos.

Entre os sinais positivos: o Brasil recebeu 6,7 milhões de visitantes no ano passado, um número superior ao registrado nos anos da Copa (6,4 milhões) e Olimpíadas (6,6 milhões).

No curto prazo, o País deve receber outros grandes eventos, como a COP30 em Belém este ano e a reunião de cúpula dos BRICS, que acontece no Rio em julho.

Além disso, a maior cidade do país já deixou de ser apenas um destino de negócios para se tornar também um destino de lazer, com uma extensa agenda de shows e festivais.

“Está havendo uma modificação da tese de que São Paulo não tem espaço para hotelaria de luxo, pois a hotelaria de luxo precisa de negócios e lazer,” disse Paulo, citando projetos que saíram do papel nos últimos anos, como o Rosewood, Fasano Itaim, Pulso Hotel e o lançamento do Faena em Pinheiros.

Paulo, mais conhecido pelos 20 anos que passou na Accor, chegou à CBRE no início do ano para ocupar a recém-criada diretoria de hospitality. Além de hotelaria, a área inclui os segmentos de multifamily e multipropriedades.

O multifamily, um mercado já maduro nos Estados Unidos, ainda está engatinhando no Brasil, mas a CBRE acredita que tem tudo para vingar.

Para Paulo, o fato de o Brasil já ter alguns players operando profissionalmente nesse segmento – como a Luggo, da MRV, o Charlie, investida da Cyrela, e a JFL Living, de Pipo Lemann – são sinais de que é possível repetir o exemplo americano.

“Como o Brasil tem déficit habitacional, ao ter operadores trazendo governança para esse mercado a tese está fadada a dar certo,” disse.

O executivo lembra que, nos EUA, o multifamily começou de modo “caseiro”: uma pessoa comprava três apartamentos em um prédio, criava as regras e colocava as unidades para alugar. Depois que o negócio pegava tração, expandia o portfólio e aquilo virava um terço ou metade do prédio.

“No Brasil, as operadoras vão servir para criar disciplina para os prédios residenciais em termos de fluxo de caixa, criando previsibilidade de receita,” ele disse. “Mas o País ainda está no início da sua curva de maturação, não será algo simples.”

Segundo a CBRE, os EUA têm cerca de 14,5 milhões de unidades multifamily em 62 regiões metropolitanas. No Brasil, segundo a consultoria Brain, são 6 mil unidades, das quais 4,7 mil em São Paulo.

Esse é um segmento que atraiu players como a Brookfield, que já comprou empreendimentos da Planta e da Luggo, e é sócia da JFL em um prédio em São Paulo.

Parte do mercado, no entanto, ainda tem ressalvas ao multifamily porque nem sempre os preços dos aluguéis conseguem acompanhar os custos de construção.

“O yield on cost desse business é baixo no Brasil, sobretudo num mercado onde o investidor vai exigir mais prêmio pelo desconhecimento,” disse um gestor de ativos imobiliários.

Estimativas de mercado indicam que o yield on cost desse mercado, considerando premissas como uma ocupação de 95%, seria de 12% a 13% no Brasil, ainda abaixo de uma TIR de 20% a 25% que é possível conseguir com a incorporação convencional de um terreno e a venda das unidades.

“E em muitos casos você aluga um apartamento a 3,5 ou 4,5% de yield sobre o valor de mercado: há um problema estrutural no país para o business de multifamily,” disse o gestor.

Para Paulo, da CBRE, é possível obter retornos melhores se o operador for responsável pelo prédio inteiro, porque é mais fácil ter uma governança só para todo o edifício. No entanto, Paulo diz que o multifamily deve crescer mais do jeito tradicional: com os investidores detendo apenas parte dos empreendimentos.

“O multifamily será um negócio muito maior do que é hoje, dado que São Paulo e outras capitais têm um mar de prédios à disposição,” disse.