O TRX Real Estate (TRXF11) fechou a compra de dois pacotes de imóveis, no valor de R$ 792,6 milhões, mostrando que o apetite por novos ativos ainda está longe de acabar e a estratégia de pagar as aquisições parcialmente em cotas segue funcionando.

Em quatro operações distintas anunciadas nos últimos dias, o FII levou parte de um centro de diagnósticos médicos em São Paulo, quatro lojas de varejo, cinco empreendimentos educacionais e uma participação minoritária em um shopping em São Luís, no Maranhão.

Somando um deal por galpões fechado há poucos dias, o fundo acumula R$ 1,2 bilhão em transações apenas na última semana.

Considerando outras aquisições que envolvem troca de tocas por ativos realizadas no âmbito de sua 12ª emissão, iniciada em setembro, o montante ultrapassa os R$ 2 bilhões e deve superar os R$ 4,7 bilhões até o final da oferta, segundo um dos sócios-fundadores da TRX Investimentos, José Alves Neto.

“Temos mais algumas operações para divulgar. A oferta pode chegar a R$ 3 bi e estamos otimistas de que alcançaremos o topo patamar, além do montante adicional de aquisições em dinheiro e com pagamento parcelado,” Alves Neto disse ao Metro Quadrado.

No pacote mais recente, um dos destaques é a compra de 70% de um futuro centro de diagnósticos locado para o Hospital Israelita Albert Einstein por 10 anos.

O empreendimento faz parte de um megacomplexo desenvolvido pelo Grupo Bueno Netto e a incorporadora Benx na Marginal Pinheiros que inclui prédios residenciais e futuros shopping center, hotel do Grupo Emiliano e um hospital oncológico que também será operado pelo Einstein.

O TRXF11 já tem uma participação de 70% no hospital adquirida no ano passado. 

Com a nova aquisição, o Einstein passará a representar cerca de 7% da receita do fundo.

“Esse será o hospital mais moderno da América do Sul e vai salvar muitas vidas com o apoio do centro médico, então são dois ativos troféu para o TRXF11.”

Assim como no centro de diagnóstico, os 30% restantes dos imóveis ficam com o Bueno Netto para manter o alinhamento de interesses com o desenvolvedor, ainda segundo Alves Neto.

Os imóveis educacionais pertenciam ao fundo Vinci Imóveis Urbanos (VIUR11) e estão localizados em Campinas, São Paulo, e Canoas e Porto Alegre, no Rio Grande do Sul — os dois últimos endereços são inéditos para o FII.

O TRXF11 já havia estreado no segmento educacional no início do mês com a aquisição de uma escola na Barra da Tijuca e de uma unidade da Universidade do Sul em Guarulhos.

Os novos ativos acrescentam 83,3 mil metros quadrados ao portfólio e marcam também a entrada de Ânima e Cogna no rol de locatários do fundo.

“São dois dos maiores grupos educacionais do País, com contratos longos e de operações relativamente maduras,” disse o sócio da TRX.

O deal com o VIUR11 inclui ainda um strip mall em São Luís, no Maranhão — que, junto aos ativos de Porto Alegre, aumentam a diversificação geográfica do fundo de 58 para 61 municípios — e um empreendimento locado para Dasa e Americanas na cidade do Rio de Janeiro.

“São compras táticas, podemos melhorar a receita dos imóveis e vendê-los no futuro,” disse Luiz Augusto do Amaral, outro sócio-fundador da TRX.

Outra operação do pacote envolve a compra de 17% do Shopping São Luís, um empreendimento com 55,3 mil m² de ABL e mais de 240 lojas gerido pela AD.

Assim como o setor educacional, a entrada do fundo em shoppings é recente e ocorreu no início do mês com a compra de dois ativos em Minas Gerais.

“Enxergamos bastante potencial nesse setor, mas temos dado preferência por stakes minoritários por enquanto para aprender mais e ver como lidamos com os administradores,” disse Alves Neto.

Já as quatro lojas adquiridas somam 15,2 mil m² em ABL e fazem parte do segmento de varejo essencial já tradicional na carteira do fundo.

Os imóveis pertenciam a outro FII, o Mauá Capital Desenvolvimento Urbano (MCDU11), que será integralmente adquirido pelo TRXF11.

Localizadas em endereços tradicionais de São Paulo, como os bairros de Campo Belo, Pinheiros e Vila Mariana, três das unidades são operadas pelo St. Marche e a quarta é uma loja do Oba Hortifruti.

Os contratos são atípicos e com duração média remanescente de 12 anos.

Todas as aquisições saíram a cap rates que variam de 8,3% a 8,9%, nível em linha com as transações anteriores e considerado atrativo pela gestão.

Com a incorporação dos novos imóveis, o valor patrimonial de TRXF11 alcança os R$ 5,1 bilhões.

A expectativa da gestão é que o fundo, que já é um dos cinco maiores FIIs de tijolo da Bolsa, entre para o top 3 ao final da oferta.