Metro Quadrado 
A XP Asset captou R$ 1,1 bilhão em sua volta ao mercado de escritórios, no momento mais aquecido do segmento desde a pandemia.
A gestora levantou o montante para a aquisição de dois edifícios em São Paulo desenvolvidos pela SDI em parceria com a Tellus.
A transação foi feita por meio de um novo fundo imobiliário batizado de XP Office Prime.
Um dos imóveis, o JK Square, está localizado no Itaim Bibi, a região com a menor vacância de São Paulo. O outro, chamado de River South, fica no Butantã, ao lado da Marginal Pinheiros.
“Os ativos atraíram pela localização, o fato de serem novos e de excelente padrão construtivo, além de serem projetos multiuso e terem inquilinos de primeira linha,” disse uma fonte a par do assunto.
Os edifícios registraram as duas maiores locações do primeiro trimestre, segundo a Cushman & Wakefield. Uber e Banco ABC estão entre os inquilinos do JK Square, que está 100% alugado. Já o River South tem como principal locatária a Wise e está 73% ocupado.
Outro fator que atraiu a gestora foi o desconto na aquisição, que saiu a uma média de R$ 28,8 mil por metro quadrado, segundo o prospecto da oferta.
Os ativos foram avaliados por uma consultoria em junho a um valor médio de R$ 34,2 mil por m². A gestora espera que a reavaliação eleve a cota patrimonial do fundo em 15% em relação ao preço da oferta.
O FII tem prazo determinado de cinco anos, portanto a ideia é vender os ativos para outro fundo no futuro. A XP estima uma TIR de 10% ao ano considerando a venda do portfólio ao final do terceiro ano.
A asset geriu um fundo imobiliário de escritórios no passado. Mas o FII, que detinha dois edifícios em Alphaville e o Faria Lima Plaza, no Largo da Batata, sofreu com a vacância elevada durante e após a pandemia.
A gestão do fundo passou para a V2 Investimentos em 2024 após uma assembleia convocada a pedido de fundos da Capitânia que investiam no FII. A XP se manteve distante do mercado de escritórios desde então.
Agora, a gestora volta ao segmento em um momento em que o retorno das companhias ao modelo presencial aquece o mercado e provoca queda na taxa de vacância de São Paulo, hoje em 11%, ainda segundo a Cushman.
Já há bairros em que os escritórios estão pegando preço mais rápido do que imóveis residenciais, como é o caso de Pinheiros.
Além disso, está cada vez mais difícil encontrar grandes áreas livres disponíveis, o que impulsiona as pré-locações.
Considerando o cenário, o objetivo da XP é capturar ganho real nas locações e depois vender os imóveis com compressão de cap rate.
