Metro Quadrado 
A locação de escritórios em Pinheiros está tão aquecida que os preços dos prédios corporativos estão subindo mais rápido do que os dos imóveis residenciais.
Segundo dados da Binswanger, o valor médio do aluguel em edifícios comerciais A+/A aumentou 18,1% ao longo dos últimos quatro anos, para R$ 142,78 por metro quadrado.
Já o preço médio de venda dos residenciais, no mesmo período, subiu 7,3%, para R$ 24,8 mil por m².
As razões para essa diferença passam pela oferta e demanda.
Do lado corporativo, o aumento da procura por escritórios ocorreu principalmente depois da pandemia, impulsionado pela escassez de espaço e pelos preços altos na Faria Lima, que têm levado as empresas a buscarem opções mais baratas.
No segundo tri, Pinheiros liderou em volume de locações de escritórios na cidade, com 44 mil m² de absorção líquida, puxado por um contrato da Amazon, que absorveu 39.229 m² no edifício Biosquare, na avenida Rebouças.
“Pinheiros está mudando de perfil: deixou de ser um espaço de escritórios menores para se tornar um local de empresas grandes, com enorme volume de funcionários,” Paulo Izuka, o diretor de Ativos e Produtos da Urban Systems, empresa do Grupo Binswanger, disse ao Metro Quadrado.
O bairro tem interessado especialmente empresas dos setores de tecnologia e finanças, que juntos alugam 81% dos escritórios dali.
As empresas de TI possuem 66,2 mil m² de lajes corporativas no bairro, e o setor financeiro, 57,3 mil. Amazon, Nubank, WeWork e Stone são os maiores ocupantes.
O mercado tem atendido a esta demanda e aumentado a oferta. No segundo tri, o estoque total de escritórios nível A+/A no bairro atingiu 220.101 m².
Ao mesmo tempo, a vacância caiu de 13,2% para 8,7% na comparação entre o primeiro e o segundo tri, e o preço médio subiu de R$ 138,39 para R$ 142,78 por m².
Do lado residencial, a relação entre a oferta e a demanda anda menos alinhada.
A Binswanger aponta que o bairro teve um grande volume de lançamentos nos últimos anos, o que ajuda a manter os preços mais contidos.
Em 2025, por exemplo, foram lançadas 3.254 unidades residenciais, o maior valor da série histórica.
Atualmente, há R$ 590 milhões em VGV de estoque pronto em Pinheiros. A consultoria estima que será preciso 7,4 meses para zerar esse estoque. Em 2022, esse prazo era de 3,9 meses.
Em Pinheiros, a maioria dos novos apartamentos é de estúdios ou de um dormitório, que representaram em torno de 70% dos lançamentos nos últimos anos.
Com isso, famílias em busca de moradias amplas encontram opções mais atraentes em outros bairros, como o Ipiranga, onde o custo do m² é menor.
No bairro da zona oeste, as unidades abaixo de 35 m² custam, em média, R$ 20,3 mil por m². No caso dos apartamentos acima de 200 m², esse valor sobe para R$ 31,5 mil.
“Pinheiros tem um perfil de apartamentos para quem trabalha e para investimento, como Airbnb e locação. Consequentemente, há uma procura maior por espaços menores,” diz Izuka.
Para os próximos anos, a expectativa é que o desempenho dos dois segmentos siga aquecido, pois Pinheiros ainda tem terrenos e casas que podem ser incorporadas, enquanto regiões como Paulista e Faria Lima possuem poucas áreas para novos projetos.
“O mercado de escritórios tem uma demanda muito alta, e o estoque que está vindo em Pinheiros provavelmente vai ser rapidamente endereçado,” afirma Izuka.
No segmento residencial, há também um grande estoque a caminho, com um pico previsto para 2028, ano em que 2.805 unidades devem ser entregues. Em 2025, foram 1.014.
Para entrega em 2029, há 1.615 unidades previstas, mas 60% estão, até agora, sem comprador.
