A indústria de FIIs de shopping centers pode logo ter um novo gigante.

A Allos, dona do maior portfólio entre as administradoras de shoppings listadas na Bolsa, e a Kinea, a maior gestora de FIIs do País, fecharam um acordo para criar um fundo que já pode nascer com R$ 2 bilhões.

As duas serão co-gestoras do Kinea Allos Malls FII, que fará uma oferta de no mínimo R$ 789,5 milhões para comprar participações de ativos maduros da carteira da Allos.

Para a Kinea, o acordo representa a entrada em um dos poucos segmentos imobiliários nos quais a gestora ainda não atuava, e já com um portfólio de fôlego e capaz de concorrer com os principais nomes do mercado.

Ao dar participação igualitária à Allos na gestão, a Kinea garantiu um sócio estratégico com escala e track record à frente do FII, cuja operação é considerada desafiadora pelos aspectos de varejo intrínsecos ao negócio de shopping centers.

“Depois da pandemia houve uma mudança em como gerir esses equipamentos, e é um mercado que tem um ângulo importante de gestão de retail, mix e relacionamento com as lojas,” Carlos Martins, o sócio da Kinea e gestor de seus FIIs de equity, disse ao Metro Quadrado.

Já a Allos disse que a transação ajudará a destravar valor na companhia. Os ativos serão vendidos a um cap rate médio de 9,5% enquanto a companhia negocia a cerca de 13% na Bolsa.

A operadora de shoppings comandada por Rafael Sales tem 55 empreendimentos nas cinco regiões do Brasil, mas o acordo com a Kinea por ora inclui apenas shoppings em São Paulo, Rio de Janeiro e Fortaleza.

Entre os ativos listados está o Plaza Sul Shopping, por exemplo, um nome tradicional em São Paulo que também está na mira do fundo de shoppings do Patria.

O pacote inclui outros empreendimentos na capital e região metropolitana, como os shoppings Metrô Santa Cruz, Villa-lobos e Tamboré, além de dois no Rio de Janeiro — Bangu e Caxias Shopping – e um em Fortaleza, o Parangaba.

“São shoppings de referência nos mercados onde eles atuam e estão maduros, com uma capacidade de geração de renda estável que casa muito bem com a característica de fundo imobiliário,” a CFO da Allos, Daniella Guanabara, disse ao Metro Quadrado.

O tamanho da participação a ser adquirida em cada um deles varia de 4,5% a 100% e será definido de acordo com o sucesso da captação do FII, que pode chegar a até R$ 1,97 bilhão a depender da demanda.

Caso alcance o valor máximo, a emissão fará do Kinea Allos Malls o sexto maior fundo do segmento já na largada.

A Kinea está otimista com as perspectivas da captação porque os FIIs têm sofrido menos com a volatilidade geral que o mercado enfrenta nas últimas semanas.

“Mesmo com toda a confusão, a taxa de juros ainda é muito alta dado o nível de inflação. Acreditamos que, mesmo que demore um pouquinho mais, a taxa é decrescente e os clientes procuram boas opções de alocação,” disse Martins.

Além disso, o volume que o fundo efetivamente precisa buscar no mercado é menor do que o total da transação, já que a Allos participará da oferta recebendo cotas como parte do pagamento pelas aquisições, ficando com uma participação de 24% no FII.

Para a companhia, o movimento abre uma nova vertical de negócios e uma avenida de crescimento por meio da receita com a gestão de fundos.

A Allos não abre a projeção de ganhos com essa vertical, mas um analista calcula que a receita com gestão pode ser de cerca de R$ 40 milhões para cada uma das co-gestoras no primeiro ano, caso o fundo alcance o teto da oferta.

“Conforme o fundo for captando e crescendo mais via novas aquisições isso será um business mais relevante na receita de serviço da Allos também,” disse a CFO.

O acordo com a Kinea não impede que a empresa venda ativos para outros players, mas o fundo terá direito de preferência em qualquer transação envolvendo o portfólio da Allos e de participar em conjunto com aquisições de outros shoppings centers por parte da administradora.

O fundo também não estará limitado a comprar exclusivamente shoppings da Allos.

“Esse é um fundo que vai procurar ativos de qualidade que podem ter espaço para melhorias. Então que podem destravar valor, mas que já estejam com uma certa maturidade,” disse Martins.