Um dos maiores investidores de fundos imobiliários na pessoa física está preocupado com aquela que tem sido a principal estratégia das gestoras para captar em tempos de juros altos.

O empresário Sidney Angulo – que aplica em mais de 30 FIIs e também é dono de cerca de 300 mil metros quadrados em ativos físicos em São Paulo, incluindo o complexo de escritórios EB Business Park – acredita que em breve haverá uma pressão vendedora nos fundos listados causada pela prática de absorver imóveis oferecendo cotas como pagamento.

“A troca é uma ideia boa, mas pode virar uma ferramenta fácil para os fundos, que terão grandes investidores querendo desovar as cotas, ainda que haja uma cláusula de saída que postergue,” Sidney disse ao Metro Quadrado.

“O perigo é o excesso de cotas na mão de pessoas que amanhã vão querer vender. Se um fundo vale R$ 4 bi e tem R$ 2 bi nessa situação, o valor pode cair muito.”

A estratégia tem ganhado força entre os FIIs desde o começo do ano passado, numa reação ao ciclo de aperto monetário iniciado no final de 2024.

Em 2025, as trocas de cotas por imóveis, somadas às cotas sênior e subordinadas (outras alternativas para reanimar os investidores), representaram mais de 50% de todas as captações, segundo a CBRE.

Para as gestoras, uma das vantagens de oferecer cotas a proprietários de imóveis é evitar uma emissão convencional a um preço inferior ao do valor patrimonial, já que boa parte dos fundos tem negociado com desconto, também em razão dos juros altos.

“Se o valor patrimonial é R$ 100 e a cota está valendo R$ 89, não se pode emitir a R$ 89 porque aí deprecia todo mundo, enquanto na troca de cotas dá para fazer a R$ 100,” disse Sidney.

“Vários dos fundos que fazem isso eu já não tenho ou tenho só um pouquinho, estou saindo fora deles.”

Engenheiro de formação, Sidney começou a investir em imóveis nos anos 1980, quando juntou suas economias para comprar um terreno em Pinheiros que depois passou a abrigar a sede do seu primeiro negócio, uma confecção que acabou virando fornecedora da C&A.

Enquanto tocava a indústria como atividade principal, ia vendendo e comprando imóveis – sempre priorizando terrenos com brigas entre herdeiros –, até que nos anos 1990 decidiu fazer uma transição, quando percebeu que não resistiria à abertura do mercado para tecidos importados que o governo estava promovendo.

“Eu havia acabado de receber uma amostra de tecido coreano, que era lindo e tinha preço de venda em US$ 9. O meu era meia boca e tinha preço de custo de US$ 11. Ali eu decidi cair fora e vendi tudo,” ele disse.

Para focar no imobiliário, atraiu como sócio financeiro o investidor Hélio Seibel, uma parceria que no início ele achou que não funcionaria, depois de fazer uma primeira oferta que não agradou.

“Eu disse que não queria ter ele como sócio porque eu sou um ditador. Ele olhou pra mim e respondeu: ‘mas eu sou um bom súdito.’ Ali eu vi que aquele cara era o meu número.”

Foi no início do primeiro governo Lula que eles fizeram a primeira grande aquisição, ao comprar da Siemens o terreno que abrigava a sua fábrica em Perdizes, num momento em que a empresa alemã estava com medo do que seria o Brasil sob o PT.

Sidney retrofitou os imóveis e transformou a área no que é hoje o EB Business Park, um espaço de 160 mil metros quadrados que lembra o campus de uma universidade por ter edifícios baixos e ser recheado de árvores. Como o complexo está perto da Marginal Tietê, abriga principalmente escritórios de indústrias. 

O empresário só começou a se interessar pelos fundos imobiliários em 2020, quando a pandemia esvaziou os escritórios e ele passou a se sentir ocioso – e com dinheiro parado no bolso.

Enquanto uma parte do tempo era dedicada a renegociar os contratos dos inquilinos para manter a vacância saudável, a outra servia para devorar vídeos de influenciadores do mercado de FIIs, que estava se popularizando. “O YouTube virou a minha Netflix.”

Seu primeiro aporte foi de cerca de R$ 30 milhões em um fundo fechado de galpões logísticos, e depois começou a aplicar em fundos abertos, de papel e de tijolo, pegando gosto pelo dinheiro que caía todo mês na conta sem precisar atuar na gestão dos imóveis.

Hoje, os FIIs já representam cerca de 10% do portfólio imobiliário de Angulo, que também já recorreu a trocas de imóveis por cotas. Ele só não aumenta essa proporção porque ainda vê o mercado brasileiro com pouco volume para negociar mais.

O novo projeto de Sidney é virar também um influenciador do mercado de FIIs, para poder passar aos investidores o conhecimento que adquiriu errando e acertando ao longo dos últimos seis anos – e para isso tem dado entrevistas a youtubers, além de estar se preparando para lançar em breve o próprio canal.

Nos últimos meses, a classe de ativos que ele mais tem comprado em fundos imobiliários é a de escritórios, em razão da volta das empresas ao modelo presencial, e aproveitando descontos que batiam os 40%.

Hoje, Sidney está mais aberto à possibilidade de vender para um FII o EB Business Park, que ele estima que vale R$ 2 bilhões e representa 40% do seu portfólio.

O empresário já recebeu ofertas no passado e resistiu à ideia por uma questão de governança: ele gosta de tomar as decisões com agilidade e deixar o negócio com sua cara.

Mas agora sente que há “gente craque” no mercado para tomar conta do complexo, e vê potencial para o espaço ser desenvolvido com mais investimentos, com prédios mais altos, por exemplo.

Se vender, ou sai totalmente do negócio ou mantém uma pequena parcela com cotas do fundo – mas diz que é algo para daqui seis ou sete anos, quando acha que o ciclo imobiliário estará favorável. “Se eu vender hoje vão me pagar metade do que eu quero.”

Depois disso, terá mais tempo para a vida de influenciador.