A AZ Quest está ampliando sua aposta no mercado de alto padrão da cidade de São Paulo com um novo fundo imobiliário.

A gestora levantou R$ 430 milhões na primeira emissão do AZ Quest Panorama Renda CDI (AZPR PR+), um FII voltado a projetos residenciais em bairros nobres da capital paulista, como Vila Olímpia, Pinheiros e Vila Madalena.

A AZ Quest já investe nesse mercado por meio de um fundo cetipado da casa, o AZ Quest Panorama Crédito Imobiliário (AZPR11), que tem um patrimônio líquido de R$ 145,3 milhões alocados em nove projetos.

Agora, optou por criar um novo fundo de prazo fechado no mercado de balcão — classificado pela gestora como amigável para o cotista por evitar o sobe e desce da renda variável tradicional — ao considerar os juros elevados e novas regras operacionais para negociação secundária que demandariam adequações no AZPR11.

“O cliente é completamente avesso a tomar risco neste momento e quer hoje um rendimento garantido,” Walter Maciel, o CEO da AZ Quest, disse ao Metro Quadrado.

“Não adianta ser o Ayrton Senna em gestão se o investidor está no banco de trás enjoado, pedindo para descer. Tem que ser Piquet, ir a 180 km/h ao invés de 280 km/h e levar o carro até o box sem um arranhão.”

A estratégia de reduzir a volatilidade do produto funcionou para atrair o varejo e a emissão superou a soma inicial esperada, que era de R$ 350 milhões. 

Os R$ 430 milhões levantados serão utilizados para financiar os incorporadores por meio de CRIs atrelados aos empreendimentos ou da compra de unidades de estoque diretamente das companhias — e pela metade do preço em que são vendidas no mercado.

A segunda estratégia torna as operações mais ágeis e seguras, de acordo com a asset, pois dispensa a necessidade de estruturar um título ou executar garantias em caso de inadimplência, por exemplo.

Os incorporadores têm a opção de recomprar as unidades depois por um prêmio. Nesse caso, a remuneração para o fundo é de cerca de CDI+5%, considerando o que as companhias pagam para manter a opção e um kicker cobrado no ato da recompra.

“O viés de risco do incorporador é menor. Nos preocupamos mais se o prédio é bom e se está em uma região em que dá para vender 10, 15 ou 20 apartamentos em um prazo relativamente curto,” Giancarlo Gentiluomo, head de fundos alternativos da AZ Quest, disse ao Metro Quadrado.

A necessidade de ter ativos em uma localização premium para que a tese funcione é um dos fatores que levou a gestora a restringir o pipeline — que tem 12 projetos, incluindo quatro para compra de estoque — a São Paulo. 

“O mercado paulista tem profundidade. Considerando o que se transaciona nessa cidade, vender 10 imóveis não é nada. Fazer isso em Porto Alegre, por exemplo, é muita coisa,” disse o head.

Outro motivo são os preços elevados dos imóveis, que ficam entre R$ 20 mil a R$ 30 mil por metro quadrado nos bairros em que o FII deve investir.

O fundo da casa que já trabalha com esse mercado entrega um retorno de 142% do CDI desde seu início em 2023, de acordo com a gestora. Já a meta do AZPR PR+ é um retorno de CDI + 3% em seu prazo de duração, que é de cinco anos.

Considerando os dois fundos, a AZ Quest, que tem hoje R$ 38 bilhões sob gestão, ficará com R$ 580 milhões alocados na tese.

Já o total gerido pela vertical de fundos imobiliários é de R$ 1,5 bilhão. A casa pretende captar outros R$ 340 milhões até o final do ano, levando essa cifra para perto dos R$ 2 bilhões.