Analisar investimentos no Brasil é como tentar trabalhar de casa com uma obra na rua ao lado. Sem isolar o barulho da política, fica mais difícil se concentrar no que realmente importa.

É assim que pensa Adolfo Escudero, o presidente da CBRE para a América Latina.

“Às vezes, para tomar a decisão de investir aqui, é preciso colocar um fone com cancelamento de ruído,” ele disse ao Metro Quadrado, durante uma visita à operação da consultoria em São Paulo.

Na visão do executivo, o Brasil segue sendo um mercado estratégico para a companhia.

“É claro que alguns governos podem ser mais favoráveis aos negócios do que outros, e isso pode ajudar marginalmente,” disse. “Mas o capital tende a se adaptar às diferentes dinâmicas políticas.”

Adolfo, que também lidera as operações da CBRE em Portugal e Espanha, esteve no País para discutir a estratégia da empresa. 

Ao lado do CEO da CBRE no Brasil, Adriano Sartori, ele falou ao Metro Quadrado sobre os entraves para destravar investimentos, o esforço para atrair mais capital internacional e as apostas da companhia em novos segmentos no mercado brasileiro.

A seguir, os principais trechos da entrevista.

Como a CBRE vê o Brasil na comparação com os demais mercados da América Latina?

Adolfo: A primeira coisa a dizer é que a América Latina reúne realidades muito diferentes. Cada país tem sua própria dinâmica, e isso exige abordagens distintas. Em termos de escala, Brasil e México são os dois principais mercados. São países em que vemos crescimento – embora esse crescimento também venha acompanhado de riscos.

Tanto no Brasil quanto no México, vemos demanda e uma oferta relativamente escassa. É por isso que seguimos construindo, desenvolvendo e investindo em novos ativos e novas infraestruturas.

O Brasil é um grande polo de atração econômica. Tem uma população enorme, uma demanda interna muito forte e um mercado bastante sofisticado em vários aspectos. O que decepciona, olhando de fora, é a dificuldade histórica de o País sustentar um crescimento mais consistente ao longo do tempo.

Qual é a expectativa de crescimento da CBRE no Brasil?

Adolfo: O que podemos dizer é que devemos crescer acima de dois dígitos. É um crescimento alinhado com a nossa visão sobre o potencial do Brasil.

Onde a CBRE vai concentrar investimentos por aqui?

Adolfo: Temos percebido que a flexibilidade é um fator central. Precisamos desenvolver modelos operacionais capazes de se adaptar mais rapidamente ao mercado – em escritórios, hotelaria, moradia e outros segmentos.

Isso afeta a forma como construímos, alugamos, vendemos e financiamos ativos. Além disso, vemos três áreas nas quais vamos investir cada vez mais: saúde, educação e lazer.

As pessoas estão buscando mais qualidade de vida. É isso que temos observado na Europa, e talvez essa tendência também se consolide em outros mercados. Com mais emprego e maior capacidade de consumo, cresce também a disposição de investir em saúde, educação e bem-estar.

Além disso, vemos muito espaço para ampliar nossa atuação em data centers e infraestrutura digital.

Como uma queda mais lenta da Selic pode influenciar nesses planos?

Adriano: Para nós, a expectativa de queda dos juros influencia diretamente nas decisões de investimento em capital e em imóveis.

No início do ano, a expectativa era de que a taxa básica encerrasse o ano perto de 12%, talvez um pouco acima ou abaixo disso. Agora, a dúvida é se essa trajetória de queda seguirá no ritmo esperado ou se vai desacelerar. Tudo vai depender do comportamento da inflação.

A CBRE tem uma visão bastante otimista para o mercado doméstico. O que sustenta hoje a visão mais positiva? 

Adriano: Há um ponto importante aqui: os fundamentos que impulsionam o mercado brasileiro hoje continuam positivos. A demanda existe, a absorção está forte, a vacância está caindo em vários mercados e a entrega de novo estoque segue relativamente controlada. Ou seja, os principais fatores que sustentam as oportunidades de investimento continuam favoráveis.

Então, mesmo com toda a agitação política em torno das eleições, o investidor está olhando para esses fundamentos.

Adolfo: Ontem mesmo estávamos falando sobre o mercado de escritórios. E, para mim, este é um momento muito interessante para investir nesse segmento.

A razão é simples: a vacância está caindo. Ainda está acima da média histórica, mas em trajetória de queda. A atividade econômica está bem – não excelente, mas bem. E os juros talvez não caiam tanto quanto se esperava, mas também não devem subir.

Nesse contexto, a estabilidade já é um bom cenário. Se houver alguma queda adicional de juros, melhor ainda. Se não houver, ainda assim o ambiente continua favorável.

O investidor doméstico continua mais pessimista com o Brasil do que o investidor global?

Adriano: O curioso é que, mesmo dizendo que não vai investir, o investidor local continua investindo.

No ano passado, o mercado imobiliário comercial movimentou R$ 40 bilhões, um recorde histórico. Foi um crescimento muito expressivo. Então, apesar do discurso mais cauteloso, o capital está sendo alocado. Claro que poderia haver ainda mais investimento, mas o fato é que ele continua acontecendo.

E como está o apetite do investidor internacional pelo Brasil?

Adriano: Temos visto mais interesse. No setor de hotelaria, por exemplo, eles têm pedido mais informações. O mesmo acontece com escritórios.

Isso é relevante porque, em várias partes do mundo, o mercado de escritórios ainda enfrenta dificuldades. No Brasil, porém, a dinâmica tem sido mais positiva.

Adolfo: O grande desafio da América Latina é que muitos investidores entram, mas depois têm dificuldade para sair.

É um mercado complexo, muito regulado e com baixa liquidez. Quando o investidor quer recuperar o capital, nem sempre isso acontece com facilidade.

Por isso, parte do nosso trabalho é justamente ajudar a educar esse investidor internacional e mostrar que ainda existe espaço para alocação de capital aqui – desde que ele entenda bem a dinâmica do mercado.

O mercado já precificou a eleição presidencial no Brasil?

Adriano: O investidor brasileiro já se antecipou em boa medida a esse cenário.

O que me surpreende um pouco é que o investidor estrangeiro, que normalmente tem uma leitura muito sofisticada de ciclos, tenha demorado mais para se posicionar. São os mesmos investidores que alocam capital na Ásia, na Europa, nos Estados Unidos e na América Latina – então eles costumam entender bem esses movimentos.

Minha percepção é que só agora eles estão começando a olhar para o Brasil com mais atenção como oportunidade de alocação de capital. Temos visto, por exemplo, crescimento da participação estrangeira em fundos imobiliários. Hoje, cerca de 70% dos novos aportes vêm de capital internacional.

Adolfo: Às vezes, para tomar a decisão de investir aqui, é preciso colocar um fone com cancelamento de ruído.

E como o investidor estrangeiro está lendo o ambiente político brasileiro neste momento?

Adolfo: No ambiente local, muitas vezes estamos excessivamente expostos ao ruído político.

Quando se olha de fora, percebe-se que há ruído político em praticamente todos os lugares. Então, muitas vezes, a análise passa a ser mais relativa do que absoluta.

No fim do dia, o que importa para o investidor é se o sistema continua funcionando, se as regras do jogo permanecem de pé. E, nesse sentido, eu acho que o impacto político pode ser menor do que muita gente imagina. É claro que alguns governos podem ser mais favoráveis aos negócios do que outros, e isso pode ajudar marginalmente. Mas eu não acredito que isso vá interromper o fluxo de investimentos, especialmente em infraestrutura, e o capital tende a se adaptar às diferentes dinâmicas políticas.

Além das questões domésticas, temos ainda uma nova guerra em curso.

Adriano: Comparado à Europa e a outros países, o Brasil talvez seja menos dependente do petróleo vindo do Oriente Médio. Mas, sem dúvida, existe um impacto direto. Petróleo e gás estão na base do custo de energia, quando sobe, afeta a inflação.

O próprio Banco Central já sinalizou essa preocupação. Na reunião anterior, o mercado esperava um corte de 0,5 ponto percentual, e o BC entregou 0,25. Isso mostra que eles estão atentos a esse risco e, por isso, estão adotando uma postura mais conservadora.

E qual pode ser o efeito da guerra no Irã sobre o mercado imobiliário e os negócios da CBRE no Brasil?

Adolfo: Ainda não temos todas as respostas. Estamos monitorando a situação muito de perto.

Na MIPIM, a feira imobiliária de Cannes, esse era o principal assunto. Foi interessante porque muita gente dizia não enxergar um grande impacto no setor pela guerra. Talvez estivessem subestimando um pouco a situação, porque ainda é algo muito recente. 

Mas, sendo sincero, o que temos visto até agora, em termos concretos, ainda não aponta para um impacto relevante. O consenso parece ser o de que isso deve ser resolvido de alguma forma, com um pequeno pico de inflação – mais moderado do que o da Covid – e também algum aumento nos custos de financiamento. Mas o mercado já parece trabalhar com a expectativa de uma acomodação dos preços em seis meses, algo nessa linha.