Os fundos imobiliários têm tudo para repetir em 2026 as estratégias que salvaram o mercado de um ano de seca nas captações.

A tríade formada pela troca de imóveis, cotas sênior e cotas subordinadas – um combo de soluções criativas para atiçar o apetite dos investidores em tempos de juros altos – representou quase a metade das transações de ativos comerciais em 2025, segundo dados da CBRE, e devem ganhar ainda mais força neste ano.

Embora o mercado esteja precificando o início do ciclo de corte de juros em breve, a Selic continuará alta, e os descontos de fundos menos resilientes ainda dificultam captações tradicionais em busca de dinheiro novo.

“Esses mecanismos seguirão uma tônica porque viabilizam transações que não seriam possíveis ao preço que um FII pode comprar, considerando a performance da carteira e o target de retorno,” Edson Ferrari, o vice-presidente da CBRE Brasil, disse ao Metro Quadrado.

Dados da consultoria mostram que a permuta de cotas representou 24% dos R$ 40 bilhões transacionados no segmento comercial no ano passado. Em 2024 esse percentual era de apenas 1%.

Além disso, dos R$ 37,3 bilhões captados por fundos imobiliários, 22% foram destinados às aquisições com pagamento em cotas.

Grandes players do mercado, no entanto, apontam que a estratégia pode gerar um risco de pressão vendedora nos FIIs quando os investidores decidirem se desfazer das cotas.

Já as operações com cotas sênior e subordinada saíram de um patamar próximo a zero para 16% do total transacionado em 2025.

Ferrari diz que esse percentual deve subir e alcançar a faixa de 20% e 25% neste ano, considerando que os deals se concentraram no segundo semestre do ano passado e já iniciam em 2026 com tração.

A CBRE acredita que as transações em dinheiro podem voltar a acelerar quando a Selic começar a cair, mas ainda restritas a uma parcela restrita da indústria: nas operações dos grandes fundos geridos por casas consolidadas como BTG, Kinea, XP e Patria.

O viés de corte nas taxas estimulou investidores a comprar fundos com ativos sem problemas de vacância, receita ou dividendo, levando as cotas para níveis próximos ou acima do valor patrimonial, o que volta a viabilizar a captação.

“São poucos os gestores que têm esses fundos. Considerando uma indústria de mais de 400 FIIs, talvez existam 15 em melhores condições para fazer as emissões e captar dinheiro,” disse o VP da CBRE.

Já para 2027, ele acredita que as operações alternativas devem começar a perder relevância, se os juros continuarem em queda, “ficando restritas a um nicho de transações de perfil mais específico.”