Aceita pagamento em cotas?

A gestora de ativos imobiliários Zagros está novamente recorrendo a uma estratégia que conhece bem para tentar comprar os quatro empreendimentos do fundo de logística da REC, o REC Logística (RELG11).

A proposta que acaba de enviar avalia os galpões em R$ 135 milhões. O pagamento, porém, não seria em dinheiro e sim em cotas de uma nova emissão do fundo comprador que seriam transferidas aos cotistas do REC Logística.

Se eles aceitarem a oferta, os ativos serão incorporados ao carro-chefe da Zagros, o GGR Covepi Renda (GGRC11), um dos maiores FIIs da B3 em número de investidores.

O valor da proposta é inferior ao PL do RELG11, de R$ 148,8 milhões, mas supera o preço de tela, que avalia o fundo em R$ 79,9 milhões.

“É uma transação que deixa um upside para nós, mas dá um prêmio para o atual cotista do RELG11,” o CEO da Zagros, Pedro van den Berg, disse ao Metro Quadrado.

A estratégia de pagar com cotas tem sido uma saída do mercado em um momento em que o juro alto dificulta a captação, e já foi adotada pelo fundo da Zagros em duas ocasiões no ano passado.

Primeiro, o FII trocou cotas por uma participação no Triple A, fundo imobiliário de logística fruto de uma parceria entre a BlueMacaw e a OakTree Capital, gestora de Howard Marks.

Depois, também utilizou uma emissão de cotas para pagar pela aquisição do portfólio de um fundo de logística da Suno.

“O que torna o fundo consolidador é que, além de ter um tamanho mínimo, temos liquidez, o que é uma boa moeda de troca,” diz o CEO da Zagros.

Com as duas aquisições, o patrimônio do GGR Covepi Renda – formado por imóveis do segmento de logística, industrial e híbridos – cresceu para R$ 1,38 bilhão e está entre os dez maiores do mercado.

Se comprar os ativos do REC Logística, o portfólio aumentará para cerca de R$ 1,5 bilhão.

Os movimentos fazem parte de uma meta da Zagros de fazer o fundo se aproximar da marca dos R$ 2 bilhões, o que colocaria o FII no top 5 do setor.

Dos quatro ativos do REC Logística, dois deles ficam em Minas Gerais, em Contagem e Extrema, e estão 100% ocupados.

Há ainda um ativo em Cotia, São Paulo, que também não apresenta vacância, e um imóvel no Rio de Janeiro, em Queimados, com 87,7% de taxa de ocupação.

Apesar da vacância baixa, o RELG11 enfrentou desafios de alavancagem e devolveu recentemente um imóvel para eliminar as despesas financeiras.

Com o histórico e o cenário de mercado que pesa sobre os FIIs, o fundo opera com um desconto de 46% em relação ao valor patrimonial. 

O fundo da Zagros também negocia com um desconto no mercado secundário, mas o percentual é menor, de 13%. Além disso, a emissão para pagar a potencial aquisição seria realizada com base no valor patrimonial do comprador.

“Se o cotista estiver ansioso e resolver sair, ele tem liquidez, em vez de enfrentar um processo moroso de venda de ativos. Ou pode segurar a posição e esperar o GGR se valorizar,” diz o CEO.

O RELG11 vai convocar uma assembleia para que os cotistas decidam se aceitam ou não a proposta.

Enquanto aguarda, o GGR Covepi já tem outras aquisições na mira e também pretende usar as cotas como moeda de pagamento.

De acordo com o CEO, o pipeline total está próximo dos R$ 500 milhões, já considerando a oferta para o REC Logística.