A estratégia de troca de cotas por imóveis, que tem se popularizado entre os fundos imobiliários, pode reservar uma surpresa nada agradável aos gestores.

O alerta vem de Rodrigo Abbud, sócio e head de real estate do Patria, que diz que o maior perigo é adquirir ativos que não são necessariamente bons para os portfólios, mas que só estão sendo comprados porque podem ser pagos em cota.

“Já questionamos algumas operações: se tivesse grana ali, aquele imóvel estaria sendo comprado?” ele disse ao Metro Quadrado.

O modelo tem se disseminado por permitir que o mercado de fundos imobiliários de tijolo siga crescendo em um momento árido para captações tradicionais.

“Nossa maior preocupação nessas transações é pagar o preço correto pelo ativo correto e não comprar algo que não compraríamos em dinheiro só porque o vendedor aceita cotas.”

Abbud, que discutiu o tema com outros gestores de casas em um evento da Suno, disse ainda que há um risco de concentração na base de cotistas, especialmente nos maiores FIIs, que atraem proprietários de portfólios volumosos e que podem ficar com um percentual alto das cotas após as transações.

Apesar das ressalvas, o sócio do Patria é adepto da estratégia e diz que ela é uma alternativa para momentos de baixa liquidez do mercado que, se bem executada, pode ser muito positiva para os portfólios.

O gestor afirma ainda que a troca de cotas por ativos representa uma evolução natural do mercado, mas cuja adoção foi acelerada pelos juros elevados.

“A necessidade faz com que a gente se atualize e uma indústria desenvolvida tenha o FII como veículo mais adequado para o investidor de imóveis.”

Gabriel Barbosa, head de asset management da TRX Investimentos, participou da discussão com Abbud e diz que, nos Estados Unidos, essa transição já aconteceu: boa parte dos proprietários de imóveis deixou o mercado privado para ir para o público por meio da troca por participações nos REITs.

“É um movimento que veio para ficar e que traz uma nova perspectiva de crescimento para os fundos imobiliários independente do momento macroeconômico.”

A TRX encerrou há poucos meses uma captação de R$ 1,25 bilhão que foi impulsionada pela estratégia.

E já promove uma segunda oferta de R$ 2 bilhões ancorada na troca de cotas que pode ser a maior da história do FII e uma das maiores da indústria neste ano.

“Essa emissão gerou muita oportunidade e, em vez de propormos pagar com cotas, os donos dos imóveis passaram a nos procurar. Tivemos que selecionar aquilo que fazia sentido para o fundo.”