A mais recente venda de ativos da São Carlos Empreendimentos – a holding imobiliária das famílias Lemann, Telles e Sicupira que está sendo desmobilizada – teve como contraparte um empresário goiano cujos sócios incluem a XP, o fundador da Stone, André Street, e outro veículo de investimentos do trio da 3G.

Diego Siqueira, que começou a carreira como analista da Rio Bravo, é o fundador da Trinus, a holding de negócios imobiliários que está desembolsando R$ 383,5 milhões para comprar 21 pontos da Best Center, a subsidiária da São Carlos que constrói e administra strip malls.

Para isso, uma das assets da Trinus, a TG Core Renda, captou R$ 320 milhões numa oferta coordenada por uma das acionistas da Trinus, a XP – o que viabilizou a atração de milhares de investidores pessoa física.

E a própria São Carlos entrou na oferta, trocando parte dos imóveis por cotas do FII que está levando os ativos, o TG Renda Urbana (TGRU) – uma estratégia que tem sido usada por fundos para viabilizar o negócio em um momento de Selic a 15% em que a maioria dos FIIs não consegue captar.

Dadas as condições adversas de mercado, depois que o acordo entre a São Carlos e a Trinus foi assinado, a captação ainda demorou um ano – e saiu graças às relações que Diego construiu na Faria Lima desde os tempos de Rio Bravo.

Assim que voltou para Goiânia e fundou seu negócio em 2009, Diego adotou um discurso sedutor para investidores em busca de oportunidades fora de São Paulo.

Vendendo o Centro-Oeste como um oceano azul para empreendimentos imobiliários conectados à fortuna do agro, Diego atraiu a XP, André Street e a LTS, o veículo de investimentos do trio da 3G.

Diego passou a financiar loteadores em cidades pequenas e médias, oferecendo produtos que iam além do funding, e começou a se apresentar a investidores como uma espécie de banco do agro no Centro-Oeste, atingindo um público que players de São Paulo não alcançam.

Ao avançar sobre os ativos da Best Center, a Trinus aproveita um momento em que a São Carlos está se desmobilizando.

Há quase um ano, a TG Core Renda tentou fazer a captação com uma estrutura tradicional de cota única. Mas a operação fracassou e foi cancelada no mês passado.

“Decidimos recuar, esperar o cenário clarear e entender o que poderíamos fazer a mais para agradar e atender às demandas dos investidores,” Diego disse ao Metro Quadrado.

 Na segunda tentativa, a gestora optou por seguir o caminho tomado por outros FIIs e estruturou uma oferta mais criativa, com dois tipos de fundos — um feeder e um master — e cotas sêniores e subordinadas.

O TGRU feeder captou R$ 239,6 milhões no início do mês — com cerca de 5,8 mil pessoas físicas entre os investidores — e utilizou os recursos levantados para comprar as cotas sêniores da oferta do fundo master.

A cota sênior tem preferência nos dividendos, e um colchão de garantia utilizando a cota subordinada, cujo cotista é a própria São Carlos.

Do lado da São Carlos, o esforço para o processo avançar envolveu uma diminuição do número de ativos negociados, de 30 para 25 (21 centros de conveniência e quatro lojas de rua), diminuindo o valor total de R$ 486,5 milhões para R$ 383,5 milhões.

“A São Carlos vendeu os ativos, e ainda tem a possibilidade de um upside por ter a cota subordinada,” disse um gestor de real estate. “E o investidor que comprou via XP vê que está comprando um papel da São Carlos que paga IPCA+9,5%.”

Segundo Diego, os imóveis da Best Center chamam a atenção pela localização (“estão sempre no caminho de ida ou de volta para casa do trabalho”), ampla oferta de estacionamento e de serviços e marcas para compras rápidas.

Além de ter entrado na oferta trocando imóveis por cotas, a São Carlos continuará ligada a eles atuando como consultora imobiliária.

“Eles são especializados em alocar, acompanhar, cobrar inadimplência e cuidar de toda a gestão operacional desses ativos,” disse Siqueira.

A Trinus deve seguir apostando nessa tese por meio da TG Renda, e estuda a criação de novos fundos de tijolo voltados à renda.