Os proprietários de imóveis ganharam uma nova chance de economizar em impostos sobre ganho de capital.

Com a instituição de um regime especial de atualização de bens pelo Governo Federal, abriu-se a possibilidade de corrigir o valor desses ativos com vantagens fiscais, o que pode gerar economia relevante – desde que a análise seja criteriosa, evitando decisões precipitadas e pouco vantajosas.

O Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp) – que virou lei no fim do ano passado – prevê descontos generosos para quem aderir, e o prazo já está se esgotando, com data limite em 19 de fevereiro, daqui a um mês.

No Rearp, os proprietários podem corrigir o valor de veículos e imóveis para fins fiscais, no Brasil ou no exterior.

Na pessoa física, o Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital apurado na atualização do bem passa a ser de 4%, evitando a incidência das alíquotas progressivas de 15% a 22,5%. Já na pessoa jurídica, seriam 4,8% de IR e 3,2% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) de forma definitiva, evitando a alíquota nominal combinada de 34% (quando se tratar de PJ sujeita ao lucro real ou presumido).

O primeiro ponto a ser observado é o período em que o proprietário não pode vender o bem para que os descontos continuem válidos.

Para os imóveis, o prazo de carência é de cinco anos. Caso o ativo seja alienado antes, os tributos incidentes sobre o ganho de capital serão devidos conforme regras gerais. E o tributo pago no âmbito do Rearp será deduzido, com atualização pela taxa básica de juros, Selic.

Há exceções: quando os bens forem transmitidos por força de sucessão ou de dissolução de sociedade conjugal.

No entanto, nem sempre a adesão fará sentido, especialmente tratando-se de imóvel pertencente à pessoa física.

A legislação fiscal já confere diversos benefícios fiscais que reduzem o imposto devido sobre ganho de capital apurado se houver a venda desses bens. E o Rearp não admite a utilização desses benefícios.

A Lei 7.713/1988, por exemplo, reduz em até 100% a incidência sobre o ganho de capital obtido quando da alienação de imóveis adquiridos até 1969, e reduções menores a imóveis adquiridos de 1970 a 1988. 

Já a Lei 11.196/2005 prevê redutores adicionais, calculados considerando o número de meses entre a data de aquisição e alienação do imóvel.

Ao considerar esses redutores, é possível que o imóvel adquirido até janeiro de 1999 já acumule fatores de redução superiores ao benefício do Rearp.

Ao considerar ainda o prazo de carência de cinco anos, e o fator de redução que se acumulará nesse intervalo, é possível que o Rearp não se mostre financeiramente vantajoso no caso de imóvel adquirido até meados de 2002. 

Essa análise ainda desconsidera o custo de oportunidade do dinheiro, que certamente reduziria ainda mais o universo de imóveis que poderiam ser atualizados no âmbito do Rearp numa conta favorável.

E desconsidera também a possibilidade de a pessoa física aplicar o dinheiro da venda do imóvel residencial na aquisição de novo imóvel residencial, o que atrairia isenção conferida pela referida Lei 11.196/2005. 

Vale ainda lembrar que o Supremo Tribunal Federal julgará o Tema 1.391 da Repercussão Geral, colocando no centro do debate a constitucionalidade da incidência de IRPF sobre o suposto ganho de capital apurado em casos de antecipação de herança (doação em adiantamento de legítima).

Declarando-se a inconstitucionalidade do imposto federal sobre a operação, o IR pago no âmbito do Rearp com o intuito de planejamento sucessório terá sido um desperdício.

Tratando-se de imóvel de propriedade de pessoa física, o regime poderia ser especialmente atrativo em situações de valorização significativa de imóvel adquirido há relativamente pouco tempo, com perspectiva concreta de venda em médio prazo, depois de superado o período de carência ou em hipóteses de sucessão aberta até 19 de fevereiro de 2026.

O regime também pode se mostrar vantajoso aos contribuintes que apurarem elevado ganho de capital na venda do imóvel que atraia as alíquotas majoradas do IR (de 17,5% a 22,5%).

No fim do dia, é o caso a caso que vai definir.

Beatriz Bueno de Moraes Gomes de Sá é consultora do Levy & Salomão Advogados.

Felipe Kneipp Salomon é sócio do Levy & Salomão Advogados.