O ranking dos fundos imobiliários listados que mais deram retorno este ano é dominado pelo segmento que tem apresentado os melhores indicadores operacionais: o logístico.

Dos cinco primeiros colocados, quatro são de logística, mercado que tem se beneficiado da expansão do ecommerce, com vacância em baixa e aluguéis em alta. Todos superaram com folga o Ifix, que subiu 18,3%.

O levantamento foi feito pela Quantum Finance, que considerou a valorização das cotas dos 112 fundos que compõem a carteira do Ifix, ajustadas pelos dividendos, entre 2 de janeiro e 19 de dezembro.

Confira o top 5:

1. Patria Logística (PATL11): retorno de 48,78%

O Patria Logística é um fundo com 25,5 mil cotistas e um patrimônio líquido de R$ 483,6 milhões dividido entre quatro galpões localizados em Jundiaí, São Paulo, Itatiaia, no Rio de Janeiro, e Ribeirão das Neves, em Minas Gerais.

O fundo pode em breve ser incorporado por outro fundo da mesma gestora para criar um gigante do mercado, perspectiva que pode ter impulsionado as cotas.

O Patria, o gestor do fundo, convocou uma assembleia para discutir a venda de todos os ativos do PATL11 para o HGLG11, adquirido durante a compra do portfólio do Credit Suisse.

Os cotistas têm até 29 de dezembro para votar a proposta. Se aprovada, dará origem a um FII de R$ 10 bilhões, algo inédito no País.

2. Bluemacaw (BLMG11): retorno de 48,33%

Com 12 mil cotistas e R$ 235,3 milhões de patrimônio líquido, o BLMG11 chamou a atenção do mercado neste ano por um movimento de reciclagem que zerou a alavancagem do portfólio.

O FII vendeu toda a sua participação no fundo Triple A — que é fruto de uma parceria entre a BlueMacaw e a OakTree Capital, gestora de Howard Marks — para outro FII, o GGR Covepi (GGRC11), em um acordo de R$ 125 milhões que incluiu também um terreno de 430 mil metros quadrados em Cabreúva, São Paulo.

3. Vinci Logística (VILG11): retorno de 45,02%

A reciclagem de ativos também foi um dos fatores que impulsionaram a alta do terceiro colocado no ranking, o VILG11.

O fundo — que é o maior da lista, com 143 mil cotistas e R$ 1,7 bilhão de PL — concluiu em novembro a venda de quatro galpões por R$ 709,6 milhões.

A transação rendeu um ganho de capital de R$ 93,2 milhões e reduziu a exposição do FII a Extrema, uma praça que está perdendo apelo por investidores após a aprovação da reforma tributária.

4. RBR Log (RBRL11): retorno de 44,01%

O último representante do segmento logístico da lista começou o ano em baixa, mas depois passou a se valorizar não apenas pela reciclagem do portfólio, mas também por um movimento de M&A entre gestoras.

O RBRL11, que tem 13,5 mil cotistas e R$ 703,7 milhões de PL, vendeu todos os seus galpões para um fundo da XP por R$ 689 milhões em junho. Na transação, o fundo trocou ativos em localizações menos aquecidas do mercado, como Extrema e Hortolândia, por capital para adquirir imóveis no Raio 30 de São Paulo e outras capitais.

Alguns meses depois, o FII entrou em um pacote de fundos listados vendidos pela RBR para o Patria e passará a ser gerido pelo time de real estate do Patria após a conclusão da transação.

5. BRPR Corporate Offices (BROF11): retorno de 43,73%

Único FII que não pertence ao segmento logístico no top 5, o BROF11 é um fundo de lajes corporativas que tem pouco mais de 10 mil cotistas e R$ 1,3 bilhão de PL.

O destaque do FII neste ano foi um acordo com a Vale, locatária de um imóvel do BROF11 em Águas Claras, Minas Gerais. No acordo, a mineradora fechou um contrato atípico de locação até 2035, assumiu todas as obrigações com manutenção do prédio e terá a opção de comprar o ativo.

O FII também é dono de outros dois imóveis, o edifício Passeio Corporate no Rio de Janeiro e o E-Tower em São Paulo — ambos com mais de 90% de taxa de ocupação.