A área de fundos imobiliários da Rio Bravo está voltando a estudar a compra de imóveis no segmento de saúde – um ramo que a gestora admite ser mais complexo do que escritórios, logística ou varejo tradicional.

Um dos fundos da gestora de Gustavo Franco e Paulo Bilyk, o RBVA11, acabou de fechar sua primeira locação para uma rede de farmácias, a Panvel, e estuda também ter inquilinos ligados ao bem-estar – uma indústria que tem avançado desde a pandemia.

“Vemos bastante potencial para crescimento e para trazer um pouco mais de segurança para os investidores,” Anita Scal, a chefe da área imobiliária da Rio Bravo, disse ao Metro Quadrado.

Além dos imóveis de saúde, a gestora também vê com bons olhos outros ativos de tijolo, pois acredita que a queda da Selic deve beneficiar a classe como um todo – especialmente os segmentos mais descontados, como os corporativos e hedge funds.

“O investidor tem uma janela para ganho de capital se souber investir de forma consciente nos próximos meses,” disse Anita.

Abaixo, os principais trechos da entrevista com a diretora de investimentos imobiliários da Rio Bravo.

O IFIX subiu 21% em 2025. Os investidores já anteciparam o ciclo de queda dos juros ou há espaço para mais ganhos neste ano?

Acredito que ainda há espaço, porque os juros futuros estão fechando também e isso ajuda na valorização das cotas. Os fundos que têm grandes descolamentos frente ao seu valor patrimonial devem se beneficiar, então o investidor ainda tem uma janela para ter ganho de capital se souber investir de forma consciente nos próximos meses.

FIIs corporativos, por exemplo, têm um desconto grande ainda, entre 20% e 25%, dependendo do fundo. Hedge funds, que são os antigos FOFs, têm um duplo desconto de 15% a 20%. A média dos fundos de tijolo é de 11% a 12% de desconto.

Que tipos de ativo você considera mais promissores nos próximos meses?

Eu acredito muito no tijolo. Os fundos de CRI IPCA+ também têm se valorizado neste ano e devemos ter janelas para tiros curtos – porque o cenário de eleição traz bastante volatilidade – , mas essas janelas vão abrir mais para tijolo que é o que estava mais fechado nos últimos dois anos. Os fundos grandes, líquidos, com bons ativos e o portfólio redondo saem à frente em todos os setores e segmentos, mas principalmente na logística, corporativo e varejo.

A consolidação é o caminho natural para a indústria ou veremos o surgimento de uma nova safra de FIIs após a queda dos juros?

Não sei se o investidor de FII se arriscaria a entrar em fundos novos, se para ele não faz mais sentido entrar em fundos já existentes e fazer follow-on ao invés de IPO – a não ser que o fundo tenha ativos muito premium e pouco risco. Então entendo que o mercado vai se consolidar cada vez mais e crescer com os fundos que já existem.

Na crise dos Correios, a Rio Bravo teve uma rescisão de contrato atípico, aquele que protege mais o proprietário. Isso gera insegurança para o setor?

Os Correios são um caso atípico do atípico, pois sabemos que rescindiram o contrato de forma unilateral por causa da situação financeira deles. Locamos o imóvel em menos de seis meses para a Shopee, o que mostra que o ativo não tinha riscos estruturais como os Correios alegavam e é uma força para ganhar o processo que movemos contra a empresa. Vai ser moroso, pois entra na esfera federal e há um prazo médio de cinco a dez anos para termos alguma resolução do caso, mas temos convicção de que vamos ganhar.

Para o mercado, acredito que não gerou insegurança em relação à força do contrato atípico pois já tivemos outros problemas desse tipo e a atipicidade prevaleceu.

Outro fundo da casa, o RBVA11, nasceu como um fundo de agências e hoje reciclou boa parte da carteira. A tendência é vender todas no futuro?

Não, o fundo ainda vai carregar algumas agências. Temos vendido as que consideramos non-core – ou seja, as que entendemos que não são bem localizadas e não faz sentido carregar, mas que têm bons locatários. Outra coisa que temos feito é mostrar que a agência pode ter outro tipo de uso. Foi o caso de um imóvel em BH em que tiramos o Santander e colocamos um supermercado no lugar. Já no caso da Caixa, carregamos as agências porque acreditamos que elas têm um apelo social, mas a ideia é manter um percentual baixo no portfólio, de 20% a 25%, pois hoje o RBVA11 é um fundo de varejo.

A Rio Bravo tem dois FIIs que detém participações em shoppings, o Grand Plaza e o Pátio Higienópolis. Há planos para unificar o portfólio?

Não temos a intenção de modificar a estrutura atual do Pátio Higienópolis e do Grand Plaza. Eles vão se manter monoativos pois têm investidores muito antigos que são patrimonialistas e enxergam um valor dentro desses ativos que querem manter só neles.

Nossa ideia é que o RBVA11 absorva ativos de shopping também. Não temos a necessidade de ser majoritários e temos um pipeline que inclui uma participação em um shopping, mas ela não é a nossa prioridade agora. Nossa prioridade é o varejo de rua.

A Rio Bravo hoje tem dois FIIs que atuam em multifamily. Qual é a diferença entre as teses?

Tínhamos um fundo e fizemos uma cisão para que um deles, o For You, carregue ativos para ganho de capital, e o outro, o Rio Bravo Renda Residencial, seja um multifamily para a renda. Nossa ideia é crescer esse fundo, mas com Selic a 15% – e mesmo chegando a 12% –, é muito difícil bater uma rentabilidade que seja atrativa para o investidor nesse momento de mercado.

Um caminho que seguimos é o short stay, com 90% da renda vindo desse mercado, porque conseguimos uma receita maior independente dos períodos do ano. Mas gradualmente temos crescido a parcela de long stay também, principalmente no For You, pois ela é mais atrativa para o investidor e traz segurança para o cotista por ter uma previsibilidade da renda.

Há algum segmento que vocês olham com mais interesse para o futuro?

Estamos namorando o segmento de saúde, pois o mercado de bem-estar tem se consolidado e vemos bastante potencial para crescimento e para trazer um pouco mais de segurança para os investidores. Ainda analisamos se faremos um novo fundo. Se tivermos um percentual que não seja de 100% do imóvel, provavelmente ele entrará no FII de varejo. Caso contrário faremos um veículo novo.

A Rio Bravo já investiu antes no segmento? Por que entende que traz mais segurança?

Já estruturamos dois veículos de saúde, ambos FIIs de gestão passiva. Nossos estudos se baseiam nos REITs de healthcare, e, por grande parte deles apresentarem um contrato de longo prazo, trazem uma certa estabilidade para o investidor. Além disso, grande parte dos REITs tem bons operadores. Mas há um grande risco se houver inadimplência, por isso é importante ter contratos bem amarrados. A vacância de uma clínica ou hospital é mais complicada se comparada à de um escritório, varejo ou imóvel de logística.

O RBVA11 acabou de locar para uma rede de farmácias. Isso se encaixa na tese? E que outros tipos de inquilinos buscam?

Sim. Foi nossa estreia neste segmento com a locação para a Panvel. É um segmento que o RBVA11 ainda não tinha no portfólio, e ativos de saúde que tenham potencial de varejo são estratégicos, além de clínicas e hospitais.