Apesar das iniciativas recentes do governo para estimular o crédito imobiliário, o funding ainda é a grande preocupação do setor.

“Essas medidas de destravamento do crédito imobiliário vão ajudar, mas não serão o suficiente enquanto o Brasil não conseguir uma taxa de juros abaixo de dois dígitos,” Luciano Amaral, o CEO da Benx Incorporadora, disse na primeira edição do Real Estate Summit, evento promovido pelo Metro Quadrado.

Já Roberto Carlos Ceratto, o diretor de habitação da Caixa Econômica Federal, avaliou as iniciativas como positivas e estruturais para o mercado de crédito imobiliário. Segundo ele, a reestruturação da poupança deve injetar cerca de R$ 40 bilhões adicionais até o próximo ano.

“É uma reorganização de um sistema que está aí há mais de 60 anos, e reestruturar dá uma perspectiva de incremento de recursos no crédito imobiliário.”

Ao mesmo tempo, as incorporadoras também já não dependem exclusivamente do crédito bancário tradicional para financiar obras, segundo Diego Villar, o CEO da Moura Dubeux.

“Nós dizemos aos bancos: na limitação do funding, fomente a pessoa física e não se preocupe com o incorporador, porque o mercado está sofisticado e conseguimos outras fontes de recursos,” disse ele.

Uma das principais alternativas nesse sentido é o mercado de capitais, segundo os participantes dos quatro painéis do evento, que citaram oportunidades a capturar nos principais segmentos imobiliários.

Para Roberto Perroni, managing partner da Brookfield no Brasil, a maior assimetria hoje está no multifamily, onde a companhia já investe e é líder no mercado ainda tímido no País.

“É um mar azul, temos poucos concorrentes. E 70% dos nossos clientes que têm o crédito aprovado alugam o imóvel, então a conversão é altíssima,” disse Perroni.

O Patria Investimentos, por outro lado, tem aproveitado a pressão dos juros sobre o setor para aumentar seu volume de fundos e recursos sob gestão via M&As.

“Ao longo dos últimos três anos saímos de R$ 500 milhões sob gestão para R$ 30 bilhões. Então as oportunidades aparecem, seja no nível do projeto, do ativo ou das gestoras,” disse Rodrigo Abbud, sócio e CEO de real estate do Patria.

No segmento de shopping centers, a inflação gera preocupações sobre as perspectivas de consumo, mas o CEO da Allos, Rafael Sales, diz que a demanda segue elevada.

“Alguns segmentos sofrem mais, mas é um setor muito fragmentado, então, a não ser que seja uma crise generalizada, a demanda por lojas continua muito resiliente.”

Os fundos imobiliários de shoppings, por outro lado, ainda registram descontos no mercado secundário ante o valor patrimonial dos portfólios.

Segundo Tatyana Katalan, real estate portfolio manager da Itaú Asset, as cotações são afetadas pelo cenário macroeconômico e pela cobrança de um prêmio de risco adicional por parte dos investidores.

Os fundos de shopping, porém, não são os mais descontados da indústria. Tatyana diz que esse título pertence aos FIIs de lajes corporativas, que enfrentaram uma fuga da classe durante a pandemia e ainda são penalizados.

“Alguns investidores olham muito pontualmente os dividendos e os escritórios acabam tendo um dividend yield mais baixo do que o de logística, por exemplo.”

Por falar na logística, esse é um dos poucos segmentos que não sofre tanto pela escassez de funding, de acordo com Thiago Costa, fundador da Central Capital. 

Mas o gestor diz que, com o aquecimento do setor, os retornos mais interessantes com galpões ficaram no passado.

“É difícil achar uma oportunidade de compra no preço adequado para remunerar nosso custo de capital, que não é de renda e sim de TIR.”

Costa afirma que, considerando o patamar atual dos juros, os maiores prêmios estão nas operações de crédito imobiliário.

“O retorno incremental para ser um investidor de equity hoje está magro. Ganhamos 20% ao ano fazendo dívida, será que faz sentido se posicionar em equity para ganhar 21% ou 22%?”

A Central Capital atua ainda no mercado residencial, mas se limita às duas pontas. 

“Corremos do médio padrão e fazemos o Minha Casa Minha Vida e o luxo, onde há oportunidade de formas diferentes.”

O alto padrão também é o caminho seguido pelas incorporadoras Setai e da CFL, que atuam fora do eixo Rio-São Paulo – a Setai em João Pessoa, e a CFL na região Sul.

“Hoje, no mercado de João Pessoa, existe muito mais demanda do que oferta, e poucos players capazes de construir esse alto padrão,” disse André Penazzi, CEO da Setai. 

Já o CEO da CFL, Luciano Bocorny, destacou que, no Sul, a incorporadora tem apostado nos empreendimentos com assinatura de arquitetos famosos para atrair compradores.

“Acho que é um caminho sem volta no segmento de alta renda,” disse Bocorny.