O TRX Real Estate (TRXF11) está ancorando a criação de um novo fundo imobiliário de renda da gestora Hire Capital, o HIRE11.

O FII anunciou há pouco a aquisição indireta de cinco imóveis logísticos por pouco mais de R$ 400 milhões. Os ativos formarão a carteira do HIRE11 — do qual o TRXF11 será cotista.

Os galpões, localizados em São Paulo e no Rio de Janeiro, estão locados e parte deles foi desenvolvida pela própria Hire Capital, enquanto o restante pertencia a uma carteira de renda dos sócios da casa, criada em 2016 para administrar o portfólio imobiliário da família Heilberg — também sócia da gestora Hix Capital.

A aquisição será paga parcialmente em cotas.

“O mercado está desafiador do ponto de vista de venda de ativos em dinheiro, então costuramos uma operação onde os vendedores se tornam cotistas do TRXF11 e o TRX também vira cotista do fundo comprador,” Gabriel Heilberg, sócio-fundador e CIO da Hire Capital, disse ao Metro Quadrado.

O TRXF11 será dono de cerca de 90% do novo fundo, enquanto os sócios da Hire ficarão com o restante das cotas.

“A TRX deve vender parte dessa fatia ao longo do tempo, dando liquidez ao fundo, enquanto os sócios da Hire vão manter pelo menos 10% de participação para alinhar os interesses,” disse Heilberg. 

A operação permitiu que a Hire Capital, antes focada em teses de ganho de capital, desse vazão a parte do seu portfólio de desenvolvimento e também entrasse no universo dos fundos de renda de longo prazo.

O objetivo da gestora é que o fundo adquira outros ativos geradores recorrentes de renda, sem se limitar apenas ao segmento logístico e mirando também imóveis corporativos, por exemplo.

“Poderemos olhar também oportunidades de ativos que já estejam prontos e, eventualmente, precisem de algum tipo de retrofit, dado que temos o conhecimento de tocar obras.”

Atualmente a gestora está captando recursos para desenvolver um corporativo de R$ 550 milhões na região de Pinheiros, em São Paulo, e se prepara para levantar um fundo de desenvolvimento logístico em 2026 com cerca de R$ 1 bilhão já no pipeline.

Já a TRX, gestora da TRXF11, enxergou na transação a oportunidade de diversificar a base de inquilinos do fundo, que é formada majoritariamente por ativos monousuários.

Entre os locatários dos imóveis adquiridos estão empresas dos segmentos de insumos hospitalares, farmacêutica veterinária e operação logística.

“A complexidade adicional de gerir imóveis multi locatários demandaria criar uma estrutura comercial e de engenharia que hoje a TRX não tem, então faz mais sentido fazer isso com parceiros de confiança,” disse Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX.

A gestora também considera que os imóveis — que estão localizados em áreas consideradas hubs logísticos consolidados, como Guarulhos, o aeroporto do Galeão, no Rio, e o bairro do Jaguaré, na capital paulista — têm grande potencial de valorização.

Dois deles, um ativo em Cabreúva e o galpão no aeroporto do Galeão, contam com projetos de expansão já aprovados, o que pode elevar o investimento total no FII para acima dos R$ 500 milhões e aumentar também as receitas.

“No futuro, com o mercado melhorando, as cotas do HIRE11 também devem se valorizar e poderemos dar saída neste investimento diretamente na Bolsa,” disse Barbosa. 

O investimento no HIRE11 deve representar cerca de 3% do patrimônio líquido do TRXF11, que caminha para superar a marca dos R$ 6 bilhões com uma oferta ancorada em troca de cotas por ativos que viabilizou este e outros deals recentes do FII — como a entrada nos segmentos de educação e agências bancárias.

“Ainda temos algumas aquisições a serem feitas esta semana e devemos divulgar ao menos quatro outras grandes operações.”