O público que busca imóveis de R$ 2 milhões a R$ 10 milhões – uma espécie de “piso” do alto padrão – está ficando desassistido no mercado de imóveis residenciais.

Rodrigo Luna, o presidente do Secovi-SP, nota que essa faixa de compradores está sendo ignorada pelas incorporadoras.

“Hoje há um preconceito contra tudo que se desenvolve para esse grupo – tanto do ponto de vista urbanístico quanto econômico-financeiro,” Luna disse ao Metro Quadrado.

Com os juros elevados, o mercado concentrou lançamentos no segmento de altíssimo padrão – onde os compradores são menos sensíveis ao juro e à inflação – e na habitação popular, que conta com mais incentivos à produção.

O segmento de R$ 2 milhões a R$ 10 milhões não sofre tanto com os juros altos quanto a classe média que recorre ao FGTS para comprar imóveis de até R$ 1,5 milhão, mas está num meio do caminho que põe na conta tanto o peso do financiamento bancário quanto o custo de oportunidade de deixar o dinheiro aplicado em renda fixa, enquanto aqueles que compram imóveis acima de R$ 10 milhões ligam pouco para as variações da Selic.

Dados da consultoria Bossa Nova Sotheby’s Realty mostram que os imóveis entre R$ 2 milhões e R$ 10 milhões tiveram o pior desempenho em 2025. 

O segmento passou por uma desaceleração nas vendas, saindo de um crescimento de 25% ano a ano no primeiro trimestre para 6,5% no terceiro trimestre.

Segundo o último relatório do Secovi-SP, no acumulado do ano até outubro, enquanto as vendas do Minha Casa Minha Vida subiram 26% no período, as vendas dos demais segmentos encolheram 3%.

Entre 2023 e 2025, os lançamentos de imóveis do MCMV em São Paulo passaram de 45% para 61%, enquanto os residenciais de outros mercados caíram de 55% para 39% no mesmo período.

Para Luna, a redução da oferta também está ligada às mudanças recentes na legislação urbanística de São Paulo. 

Dados os incentivos para a incorporação de Habitação de Interesse Social (HIS), os imóveis fora desse teto acabam sendo preteridos, ele diz.

“Quando você olha para o Plano Diretor e a Lei de Zoneamento, essas são as grandes restrições urbanísticas. Os imóveis desenvolvidos nos eixos de transformação urbana – os ZEUs – para essa faixa de renda são muito criticados,” ele disse.

Outro ponto de atrito está no que Luna chama de excesso de outorgas onerosas para empreendimentos fora das regras de HIS. 

Com o aumento do custo de produzir um apartamento que não se enquadre nessas normas, muitas incorporadoras preferem não lançar ou revisar projetos. “Quem vai pagar essa conta, no final do dia, é o consumidor,” disse.

Nesse contexto de desincentivos e financiamento mais caro, ele vê um déficit qualitativo para atender o público que busca imóveis na faixa de R$ 2 milhões a R$ 10 milhões, diz Luna. “Essa é uma faixa de consumo que apanha no Brasil em todas as crises.”

Para o presidente do Secovi-SP, esse déficit só será reduzido com políticas públicas voltadas a esse segmento, ampliando o custo de oportunidade das incorporadoras e estimulando novos lançamentos.

“A gente precisa diminuir a tensão sobre o olhar para essa parte da população que consumiria imóveis entre R$ 2 milhões e R$ 10 milhões como se fosse um grupo que não precisa de políticas públicas que atendam ao seu anseio da casa própria,” disse o presidente do Secovi-SP.

Embora o governo tenha recentemente acenado a esse grupo ao corrigir o teto de financiamento para R$ 2,2 milhões, Luna avalia que a oferta continuará limitada no próximo ano. 

“Essa expansão corrige de certa forma um pedaço do público que poderia comprar os imóveis, mas com os juros muito altos, ainda assim fica muito difícil para esse consumidor.”

Um cenário mais favorável, ele disse, depende de uma queda significativa da Selic.