Metro Quadrado 
FORTALEZA – Um dos cartões postais da capital cearense, a Avenida Beira Mar está passando por um boom de projetos residenciais de alto padrão que levou o preço do metro quadrado a outro patamar.
A média de preços nas quadras da avenida já chega a R$ 23 mil/m² – uma conta que inclui também o estoque antigo. Em 2020, antes da onda de lançamentos, era de R$ 14,5 mil. Os dados são da consultoria Brain.
Só entre as unidades lançadas nos últimos anos, os preços na orla já superam a casa dos R$ 30 mil em alguns casos, segundo informações de mercado. Até 2019, um projeto considerado caro na cidade não passava de R$ 17 mil.
Desde então, foram nove empreendimentos lançados que deram um frescor à avenida, antes tomada por edifícios velhos.
A Beira Mar sempre foi um endereço cobiçado pelas famílias de alta renda, mas a falta de oferta nova reprimia a demanda, e uma parte preferiu comprar residências no Eusébio, o município vizinho que cresceu à base de condomínios de casas.
A nova leva de empreendimentos na Beira Mar só foi possível graças a dois fatores.
Em primeiro lugar, a orla passou por uma grande reforma (concluída em 2021) que deu um upgrade na avenida, deixando o lugar mais seguro e com mais espaço para atividades esportivas – o que tornou a região mais desejada.
Em segundo, a cidade aprovou um novo Plano Diretor que permitiu edifícios mais altos, voltando a viabilizar novos negócios.
Com o novo plano, o limite de altura dos prédios subiu de 72 metros para 170 metros (desde que as incorporadoras comprem as outorgas).
Antes, o terreno era caro demais para viabilizar um edifício de 72 metros. Agora, com a possibilidade de diluir em prédios maiores, o metro quadrado ficou mais barato para o incorporador.
Como o limite de altura mais do que dobrou, os novos projetos receberam na cidade o apelido de “super prédios”, e já tem gente no mercado chamando Fortaleza de “a Dubai do Nordeste” (Balneário Camboriú pegou antes o apelido de “Dubai brasileira”).
Mas a onda de empreendimentos ainda não gerou um impacto visual no skyline da cidade, pois apenas um deles está pronto, o One, da Colmeia, enquanto os demais seguem em obras.
Vários deles estão sendo feitos no lugar de hotéis, que depois do Plano Diretor passaram a receber propostas das incorporadoras.
A Diagonal, por exemplo, está tocando dois projetos no endereço de antigos hotéis da avenida, o Samburá e o Vela e Mar, que tinham 12 e 17 pavimentos, respectivamente.
O setor percebeu que esses hotéis perderam sentido econômico porque eram imóveis que estavam em cima de terrenos caros e gerando uma receita pequena.
“Nós fomos em busca deles com esse discurso, e muitos viram que era melhor pegar o dinheiro e ir para outro lugar, como a Praia do Futuro, ou então algumas quadras atrás,” João Fiuza, o fundador da Diagonal, disse ao Metro Quadrado.
Fundada em 1981, a empresa tem um histórico relevante na orla (já são 15 projetos até o momento), mas antes do novo plano o cenário estava desafiador para fazer lançamentos.
Agora, a empresa tem renovado o estoque da orla com a aposta em atributos já testados em mercados como São Paulo e Balneário Camboriú – como um branded residence com a marca Pininfarina e um elevador de veículos que deixa o carro na sala.
Hoje, a empresa tem três projetos na Beira Mar e outros dois de frente para o mar que ficarão atrás de clubes tombados da avenida (e portanto com a vista preservada). Os cinco somam VGV de R$ 2 bi.
Outra empresa que está surfando o novo momento da Beira Mar da capital cearense é a Moura Dubeux, que opera na cidade desde 2007, mas antes tinha uma atuação mais focada em outras regiões, como Bairro de Fátima e o Papicu. Perto da orla, contava apenas com o Beach Class Fortaleza, de 2012.
“Antes do Plano Diretor a conta da orla não fechava: o proprietário do terreno queria um preço, e, pelo que eu podia construir, não havia como pagar esse preço,” Fernando Amorim, o diretor de incorporação da empresa responsável pelas operações do Ceará e da Bahia, disse ao Metro Quadrado.
A incorporadora tem hoje dois empreendimentos em construção na avenida, um vizinho do outro, que vão ocupar o terreno do antigo hotel Seara, um dos mais tradicionais da cidade.
A empresa assumiu a área em um deal que combinou dinheiro e permuta, e convidou o arquiteto Arthur Casas para assinar um dos projetos, o Mansão Seara, buscando replicar em Fortaleza a tendência da arquitetura de grife, já consolidada em São Paulo.
A maioria dos empreendimentos lançados pelo mercado na orla tem apartamentos espaçosos. Um deles tem unidades de 650 m², o Ivens Monumental, feito pela Idibra em sociedade com a Diagonal.
E o público tem correspondido: três dos projetos da orla já estão 100% vendidos, e os demais contam com percentuais elevados, de 77% a 99%.
A dificuldade do mercado agora é encontrar novas áreas, já que as oportunidades mais óbvias já se esgotaram.
“O mercado de lançamentos deu uma segurança porque não há mais terrenos,” disse Fiuza. “O jeito agora é tentar ir atrás dos hotéis que sobraram.”
Já Amorim, da Moura Dubeux, diz que também é possível comprar as unidades de prédios residenciais antigos e demolir, mas “a negociação é mais lenta.”
No caso de negociações com os hotéis, uma alternativa é fazer empreendimentos de uso misto, com residencial e hotelaria, em que os primeiros andares ficariam para as hospedagens, e os de cima para moradia.
Fiuza tem estudado essa possibilidade e diz que Fortaleza tem potencial para atrair uma grande bandeira de hotelaria que dê peso ao projeto. “Teria que ser algo como um Fasano.”
