Há anos tratado como um bairro que perdeu apelo para a elite paulistana, o Morumbi ficou tão mais acessível em relação a outras áreas nobres que agora está voltando a atrair moradores e investidores imobiliários.

No primeiro trimestre, as vendas de imóveis no bairro cresceram 450% em comparação a igual período do ano passado, conforme dados da Bossa Nova Sotheby’s International Realty.

São transações negociadas a um preço que vai de R$ 4 mil a R$ 6 mil o metro quadrado, bem abaixo de outras áreas que estão se valorizando e já sofrem com escassez de terreno, como Itaim, Moema e Pinheiros. No Itaim, o m² pode chegar a R$ 30 mil.

A diferença é explicada não apenas pela perda de prestígio do bairro, mas também pela idade dos imóveis, que muitas vezes precisam ser totalmente reconstruídos.

“No Morumbi, o ativo é a localização,” Marcello Romero, o CEO da Bossa Nova Sotheby’s International Realty, disse ao Metro Quadrado.

Originalmente uma região de chácaras e fazendas, o Morumbi começou a se urbanizar nos anos 1940, sendo impulsionado nos anos seguintes pelas construções do Jockey Club, do estádio do São Paulo e do Palácio dos Bandeirantes.

A região atraiu uma elite que buscava algo similar aos subúrbios americanos, com casas grandes e distantes do centro, mas abrasileiradas por terem muros altos e calçadas estreitas, estimulando o uso do carro.

O Morumbi também ficou conhecido como “o bairro dos banqueiros,” com a presença de nomes como Olavo Setubal, do Itaú, Gastão Vidigal, do Banco Mercantil, e Edemar Cid Ferreira, do Banco Santos, além da mansão da família Safra, no terreno da Rua Gália.

“O Morumbi já foi o sonho de consumo da elite paulistana,” diz Valter Caldana, urbanista e professor do curso de Arquitetura do Mackenzie.

O bairro viu seu prestígio encolher com o avanço da verticalização na cidade e o crescimento rumo à Faria Lima.

A geração que cresceu no Morumbi chegou à fase adulta querendo fugir do trânsito causado pelo excesso de carros e das ondas de violência que atingiram a região, além de preferir morar em áreas com mais oferta de comércio e serviços no entorno.

Agora, parte desses jovens que formaram famílias estão voltando ao Morumbi, atraídos por projetos de novos condomínios, verticais ou horizontais, com casas e apartamentos mais adaptados aos novos tempos.

“E houve um aumento significativo de pessoas comprando casas para ter menos vizinhos e em busca de mais privacidade. Sem falar do custo menor do que o de alguns condomínios,” diz Romero.

A nova demanda passa longe de incluir o público do ultra luxo – este ainda de olho nas áreas mais cobiçadas do momento – mas sim uma espécie de “piso” do alto padrão, disposto a pagar até R$ 15 mil por m² no imóvel pronto.

Para atendê-los, muitas incorporadoras têm aproveitado os grandes terrenos a preços baixos para desenvolver.

A incorporadora Meta, por exemplo, tem três projetos em construção, com foco em condomínios verticais – mas paga um preço por isso.

Dada a escassez de terrenos aptos para edificação, o CEO Alexandre Lima diz que viabilizar um novo lançamento pode levar de 10 a 15 anos.

“E não há mais terrenos vazios, só casas e pequenos prédios para comprar e depois demolir,” ele diz. 

Mas quando o terreno está localizado em áreas de ZEU, que permitem verticalizar os condomínios, o preço do m² dispara e pode chegar a R$ 25 mil.

Desde 2015, 21 dos 39 lançamentos no bairro foram condomínios de casas, segundo a consultoria Binswanger.

Na pandemia, esses projetos ganharam tração ao utilizar terrenos grandes, mas sem fugir do regimento. “No Morumbi, o coeficiente de aproveitamento é baixo para projetos de incorporação vertical,” diz Paulo Yzuka, head de research da Binswanger.

Ainda assim, muitos dos casarões que abrigaram a elite paulistana estão encalhados no mercado. “Hoje há uma superoferta de vendas de casas mais antigas,” diz Álvaro Marco Coelho da Fonseca.

É o caso da casa construída pelo banqueiro Edemar Cid Ferreira, arrematada pelo empresário Janguiê Diniz na massa falida do extinto Banco Santos.

O empresário da educação tentou instalar uma escola conceito no imóvel e, depois, desenvolver um condomínio residencial, mas teve os planos barrados pela associação de moradores.

Segundo dados da imobiliária Coelho da Fonseca, a região possui um estoque de 774 imóveis acima de R$ 2 milhões.

Nos últimos contratos de aquisição fechados no bairro, houve um desconto médio de 15% no valor final pago.

Diante das restrições para edificações, muitos proprietários preferem segurar terrenos, apostando em mudanças no regramento municipal e na valorização do m².

É uma tese que se agarra ao caso do empreendimento da Cyrela assinado pela Armani, que será erguido na Rua Gália, no Jardim Guedala.

A área do terreno não podia receber verticalização, mas mudanças pontuais no Plano Diretor afrouxaram as regras e ampliaram a lista de ruas onde são permitidas construções de maior porte. 

“Tem incorporadora grande comprando casas e formando terrenos onde hoje ainda não é permitido edificar. É uma aposta de risco, pensando que em algum momento a lei vai ser afrouxada,” disse um executivo do setor.