As agências bancárias viraram um bicho em extinção, mas algumas estão conseguindo sobreviver à seleção natural do mercado.

O TRXF11, o fundo de renda urbana da TRX Investimentos, que sempre teve restrições a incluir agências em seu portfólio, acaba de comprar 14 imóveis que abrigam agências da Caixa (uma delas divide a área com o Santander).

Com 20 mil metros quadrados de ABL no total, as agências pertenciam à Funcef, o fundo de pensão dos funcionários da Caixa, e foram compradas por R$ 140 milhões. Na transação, a Funcef trocou os imóveis por cotas do TRXF11 – um tipo de negócio que tem sido comum em tempos de dinheiro caro.

O objetivo da TRX não é aproveitar os endereços privilegiados das agências para atrair outros tipos de negócios, como fazem alguns investidores, e sim que os imóveis sigam funcionando como bancos.

O pulo do gato está no fato de a Caixa ser um banco público que operacionaliza benefícios sociais como o Bolsa Família, o FGTS e o seguro-desemprego – e por isso ainda precisa do atendimento presencial.

“Diferentemente dos bancos privados, que estão entregando muitas agências, a Caixa não está diminuindo a sua demanda por espaço físico,” Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX, disse ao Metro Quadrado.

As agências vendidas operam com contratos típicos e integravam a carteira de planos de previdência do Funcef que já estavam mais maduros, na fase de pagamento dos benefícios, levando o fundo de pensão a oferecer os imóveis no mercado em busca de liquidez.

O gestor da TRX diz que fechou a transação a um cap rate de 10%, num “patamar bastante elevado em relação às últimas transações.”

“Com a Selic a 15% deixando o dinheiro escasso no mercado real, o momento é excelente para quem tem condições de comprar.”

Embora tenha planos de manter os imóveis com as operações bancárias, a gestora diz que as boas localizações também pesaram a favor, caso um dia os contratos sejam rescindidos. 

Os imóveis estão distribuídos em oito cidades dos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Paraná e Bahia, em polos urbanos consolidados.

Uma delas está na Rua Fradique Coutinho, na Vila Madalena, enquanto a outra está no Shopping RioSul, no Rio de Janeiro, no espaço que é dividido com o Santander, que entrou na transação “de brinde.”

“O nosso fundo compra o imóvel, não o inquilino,” disse Gabriel. “Vários das nossas transações se sustentam pelo valor da localização.”

É a primeira vez que o fundo da TRX terá agências bancárias no portfólio, em mais um tabu interno que a gestora está quebrando.

No ano passado, por exemplo, a gestora superou a resistência que os investidores tinham com o segmento de saúde ao comprar do Hospital Albert Einstein do Parque Global.

A gestora também está pegando gosto pela estratégia de fazer transações com cotas de imóveis.

O fundo fez no primeiro semestre a sua primeira emissão ancorada em troca de imóveis, com a captação de R$ 1,25 bilhão.

“Depois disso, passamos a ser muito procurados por donos de imóveis,” disse.