O last mile está ganhando o jogo do mercado de galpões.

Áreas que estão dentro da cidade de São Paulo – e portanto ainda mais próximas da maioria dos consumidores – já superam Cajamar e Guarulhos em atratividade para o mercado logístico, segundo um índice produzido pela Cy Capital, a asset da Cyrela, e batizado de ICMC Brasil.

Hubs logísticos localizados nas regiões de Vila Guilherme, Mooca, Parque Novo Mundo, Jaguaré e Jardim São Luís estão entre os mais atrativos do País, de acordo com o estudo.

Já as duas cidades da região metropolitana, que disputam o título de “Faria Lima” dos galpões, ficaram de fora do top 10, atrás de outros bairros paulistanos e de hubs no ABC Paulista.

A gestora elaborou o índice de acordo com a densidade demográfica do entorno e as condições de acesso a vias rodoviárias de 75 submercados logísticos espalhados pelo País.

O potencial de atingir grandes massas populacionais é o item de maior peso no ICMC — com uma ponderação de 70%, contra 30% para a conectividade rodoviária.

As maiores pontuações ficaram com as praças mais atrativas para operações do tipo last mile, focadas na etapa final da logística de entrega ao consumidor, favorecendo bairros de São Paulo.

O primeiro hub de fora da cidade, por exemplo, aparece na sétima colocação, enquanto submercados de fora do estado de SP só são vistos após a 20ª posição.

“Pode até ser que algum desses hubs não tenha uma conectividade tão grande, porque dentro de São Paulo não se acessa fácil a toda rodovia, mas a concentração populacional fez eles ficarem na frente,” Bruno Ackermann, sócio e head de logística da Cy Capital, disse ao Metro Quadrado.

Mas a densidade demográfica sozinha não garante a liderança. A região de Itaquera, por exemplo, conta com mais de 200 mil habitantes e ficou na sexta posição.

Já a Vila Guilherme, primeira colocada, tem uma população menor, de cerca de 52 mil habitantes. Por outro lado, está mais próxima à Marginal Tietê, uma das principais vias da cidade.

“Em tese, Itaquera deveria ter empreendimentos com uma demanda altíssima, aluguel super alto, vacância baixa, mas eles alugam mais barato que Guarulhos, por exemplo, que é um pouco mais longe, pela conectividade menor.”

Além das dificuldades de acesso viário, áreas dentro de São Paulo apresentam outro desafio: encontrar terrenos — a disponibilidade é baixa e há competição com outros segmentos, o residencial.

Para driblar essa escassez, muitas desenvolvedoras têm recorrido à requalificação de indústrias e galpões desativados. A australiana Goodman, por exemplo, entregou recentemente um retrofit no Jaguaré que será locado pelo Mercado Livre.

Veja abaixo quais são os cinco primeiros colocados no ranking de atratividade logística da Cy Capital e qual é o tamanho de cada um desses submercados em termos de ativos e ABL.

1. Vila Guilherme – 25 galpões e 302 mil m² de ABL
2. Mooca – 40 galpões e 105 mil m² de ABL
3. Parque Novo Mundo – 9 galpões e 196 mil m² de ABL
4. Jaguaré – 16 galpões e 256 mil m² de ABL
5. Jardim São Luís – 21 galpões e 211 mil m² de ABL