A Fapes, o fundo de pensão dos funcionários do BNDES, zerou sua participação no BarraShopping e no MorumbiShopping, levantando R$ 925 milhões para aumentar a liquidez de sua carteira.

O desinvestimento vem quatro décadas depois da Fapes entrar como sócia dos dois shoppings – os mais tradicionais do Rio de Janeiro e São Paulo.

Os compradores foram a Multiplan e a Previ – coproprietários dos ativos – e as propostas superaram o laudo de avaliação dos ativos, que segundo a Fapes era de R$ 839 milhões.

No BarraShopping, a Multiplan e a Previ exerceram o direito de primeira oferta e dividirão igualmente os 15% que eram detidos pelo fundo. Cada um pagará R$ 362,5 milhões pela participação.

Já no MorumbiShopping, a Multiplan optou por ficar de fora do negócio, e a Previ levou os 4% do empreendimento que pertenciam à Fapes por R$ 200 milhões.

O fundo disse que decidiu reciclar as participações porque quer aumentar a flexibilidade na gestão dos ativos que compõem a carteira de seu plano básico de benefícios (PBB).

Sócia dos dois shoppings desde a inauguração, na década de 1980, a Fapes disse que os ativos fizeram o papel de “reserva de valor e fonte de rendimentos em momentos de inflação elevada e instabilidade econômica no País.”

O processo competitivo foi iniciado em abril, e a Fapes teve assessoria do Bradesco BBI e do Mattos Filho.

Entre o início do processo e o anúncio da venda, houve uma troca na gestão do fundo, com Jason Nogueira — um executivo com mais de 20 anos de BNDES e membro do conselho deliberativo da Fapes — substituindo Carlos Frederico Rangel no comando da fundação.

Mas a dança das cadeiras não atrapalhou o negócio, e a expectativa é que a transação seja concluída nos próximos 30 dias, depois de passar pelo CADE.

Os dois shoppings eram o grosso da carteira imobiliária da Fapes, que ainda é dona de participações em edifícios comerciais no Rio de Janeiro avaliados em cerca de R$ 84 milhões, segundo o balanço do fundo.

A lista destas participações inclui o prédio do BNDES na capital fluminense e a sede do fundo, ambos localizados na Avenida República do Chile, no Centro do Rio.

Há ainda um investimento de R$ 145,5 milhões em um fundo imobiliário que é gerido pela própria Fapes.

Na Multiplan, a decisão de adquirir 7,5% do BarraShopping – e ficar de fora do negócio no Morumbi – foi bem-recebida pelos analistas que cobrem a empresa.

“A Multiplan concentrou seus esforços em atingir uma participação no BarraShopping semelhante à que detém no Morumbi Shopping, como forma de garantir à empresa a maioria absoluta dos ativos,” disse o Santander, para quem a transação demonstrou disciplina na alocação de capital.

Com a compra, a companhia de José Isaac Peres agora detém cerca de 73,4% do shopping carioca, um percentual quase idêntico ao que tem no MorumbiShopping, que é de 73,7%.

O cap rate da transação ficou próximo de 9% e também foi considerado atrativo pelo BTG Pactual. Segundo os analistas, outras transações recentes do setor indicam que shoppings dominantes costumam ser negociados no patamar dos 7%.

“Embora o impacto financeiro do negócio seja limitado, ele reforça a abordagem disciplinada de alocação de capital da empresa,” disse o BTG.