A Hedge e a JHSF Capital, o braço financeiro da JHSF, se uniram para assumir o controle e enfrentar os desafios de vacância e preço na maior torre corporativa do Parque Cidade Jardim, a Continental Tower.

Em um deal de R$ 260 milhões anunciado há pouco, as casas compraram 13 andares do prédio que pertenciam à Fundação Vale do Rio Doce Seguridade Social (Valia) por meio de um novo fundo imobiliário que será co-gerido por ambas.

A oferta do FII, encerrada na semana passada, levantou R$ 305 milhões. A soma inclui os custos com a aquisição e um capex de R$ 31 milhões para melhorias no ativo, localizado em um complexo com torres residenciais e shopping na região do Morumbi.

“Vamos investir no imóvel para colocá-lo no ponto onde ele deveria estar. Esse prédio tem que concorrer com os da Faria Lima, tanto em qualidade quanto em preço,” André Freitas, CEO e CIO da Hedge, disse ao Metro Quadrado.

O aluguel médio no prédio está em R$ 74 por metro quadrado, abaixo dos R$ 100 por m² praticados pelo mercado. Já a vacância é de 15,8%, enquanto as outras duas torres corporativas do Complexo, que são menores, estão quase 100% ocupadas.

Um dos principais desafios é o acesso ao transporte público. As estações de trem estão localizadas do outro lado do Rio Pinheiros, e há um serviço de vans para auxiliar na conexão.

“No ano passado, a Prefeitura chegou a estabelecer uma licitação para a construção de uma ponte para pedestres e bicicletas, mas acabou não se concretizando, então temos que ver como termina.”

A maior parte da vacância da Continental Tower está concentrada nos primeiros 13 andares, que pertencem a outro FII da Hedge, o CJCT11. O fundo era gerido pela Votorantim e passou para a casa em 2020.

A Hedge diz que assumiu o fundo com mais de 60% de vacância e aluguéis na casa dos R$ 40 por m² — patamar considerado desvalorizado para um prédio que alcançava os R$ 145 ao ser inaugurado em 2011.

“Foi dada pouca atenção ao fundo e esse ativo acabou se depreciando e gerando uma oportunidade.”

De lá para cá, a Hedge implementou reformas e melhorias no imóvel — incluindo a segmentação em lajes menores, que costumam locar com mais facilidade — e reduziu a vacância para 22%. As últimas locações saíram a valores entre R$ 105 e R$ 110 reais.

Apesar disso, o fundo ainda negocia com desconto no mercado secundário, o que inviabilizou uma emissão para comprar o restante do edifício.

“Ficou mais fácil entrar nesse veículo novo em parceria com a JHSF Capital e, eventualmente no futuro, pensar em alguma coisa em relação aos dois fundos,” ele disse.

Já os andares superiores do prédio detidos pelo novo fundo têm uma vacância mais baixa, de 7,8%, mas negociam a valores ainda abaixo do potencial.

Com o controle do ativo em mãos, a Hedge espera ter mais facilidade para conduzir melhorias no ativo e se beneficiar também pelo fim da competição com outros senhorios — os únicos andares que não pertencem a algum veículo da casa são dos próprios usuários.

“Deixamos de ter duas empresas diferentes concorrendo pela mesma demanda e eventualmente fazendo com que os preços não conseguissem subir porque cada um defende os seus interesses.”

A casa vê uma oportunidade não só nas áreas vagas, mas também nas revisionais de contratos já em andamento: os andares mais altos praticam valores menores do que os mais baixos.

Outros possíveis ganhos estão nas expansões já anunciadas do Complexo Cidade Jardim e melhorias viárias previstas para o entorno.

Já a JHSF Capital, criada em 2022, enxergou o deal como uma oportunidade para entrar no mercado de corporativos com uma parceria de longa data.

Atualmente a casa tem R$ 2,7 bi sob gestão, incluindo um FII que é dono de 33% do Shopping Cidade Jardim e teses de hotelaria, desenvolvimento residencial e luxo.

“Estreamos no segmento com um ativo que é tão estratégico que não exigiu um movimento muito grande de distribuição, só oferecemos ele para os nossos principais clientes e já conseguimos fechar toda a captação,” disse Paulo Gonçalves, co-CEO e sócio-fundador da companhia.

A captação do FII, voltada a investidores profissionais, foi ancorada pelas próprias gestoras e contou com uma participação relevante de clientes da Arton Advisors, boutique de investimentos conhecida por outros club deals de destaque no mercado corporativo, como os que envolveram parte do B32 — o “prédio da Baleia” — e do Pátio Malzoni, outro ícone da Faria Lima.