A gigante australiana Goodman está entregando seu primeiro retrofit logístico no Brasil, em uma tese pensada para driblar a escassez de terrenos no Raio 15 de São Paulo.

Dois anos atrás a empresa comprou um imóvel no Jaguaré, na Zona Oeste, onde funcionou por anos uma indústria gráfica.

O retrofit transformou o espaço em um galpão de 14 mil metros quadrados que já está 100% pré-locado. A Goodman não abre quem é o locatário, mas o Metro Quadrado apurou que trata-se do Mercado Livre, que deve iniciar a operação lá ainda neste ano.

O ativo chamou a atenção da Goodman pela localização estratégica, próxima a eixos de transporte público e viário — incluindo as marginais Pinheiros e Tietê e importantes rodovias — e ao principal centro consumidor do País.

Essas características são essenciais para operações do tipo last mile em que a Goodman tem mirado.

“Investíamos bastante em Cajamar, Guarulhos e ABC. Mas afunilamos a atuação e hoje focamos no Raio 15,” Tamara Mereb, a diretora de investimentos e propriedades da Goodman Brasil, disse ao Metro Quadrado.

O nicho escolhido pela companhia tem uma vacância menor que a do Raio 30 de SP, por exemplo — 6,3% contra 7,4%, de acordo com dados da Erea.

O aluguel também é maior, com uma média pedida de R$ 43,20 por m² no raio 15 e de R$ 34,30 no raio 30.

Mas há um desafio para atuar nesse nicho: encontrar áreas para desenvolver projetos do zero.

“É quase impossível achar terrenos vazios em São Paulo, então seguimos a estratégia de pegar antigas indústrias já desativadas ou em processo de desativação para converter em galpões,” disse Tamara.

Além do ativo no Jaguaré, a companhia também vai transformar uma fábrica da Avon na Zona Sul em um centro logístico.

O imóvel foi adquirido no final de 2023, mas a Goodman espera o término da desmobilização da planta, previsto para 2026, enquanto aprova o projeto de retrofit.

Mesmo antes de iniciar as obras, a companhia já está sendo procurada por potenciais locatários, segundo a diretora.

“É uma região com muito potencial para logística urbana e estamos sendo abordados por players pequenos, médios e grandes do ecommerce.”

A Goodman toca ainda o desenvolvimento de um centro logístico de 60 mil m² no ABC Paulista, no terreno onde funcionou por 100 anos a fábrica da Rhodia, então uma das maiores indústrias químicas do Brasil.

Por lá, as obras exigiram um investimento de R$ 360 milhões para a restauração de dois galpões tombados, a descontaminação do solo e a construção de um greenfield de 60 mil m².

Os galpões devem ser entregues em novembro e a primeira pré-locação foi assinada semana passada com um operador logístico.

A Goodman ainda pretende desenvolver terrenos que já possuía em Guarulhos e Cajamar, mas deve seguir focada por enquanto na tese do Raio 15 — principalmente via retrofits.

“Não temos nenhum tipo de entrave para comprar terrenos novos. A questão é a dificuldade em fechar a conta para desenvolver áreas pequenas em que não há uma otimização de custos e o terreno é caro,” disse Tamara.

O desafio se torna ainda maior quando considerada a competição com outros segmentos que também buscam áreas para desenvolver em São Paulo.

“O residencial, por exemplo, pode pagar mais por m² em um terreno ou imóvel para retrofit,” disse Markus Iwassaki, sócio e diretor de locações da Erea.

A companhia, que intermediou o processo de locação para a Goodman no Jaguaré e em outros projetos, acredita que as dificuldades devem aumentar ainda mais após a reforma tributária.

Aprovada no final de 2023, a proposta trará o fim dos incentivos fiscais em áreas mais distantes dos polos consumidores, como Extrema, em Minas Gerais, após um período de transição que termina em 2032.

“Todo mundo vai correr para a proximidade dos centros consumidores,” disse Iwassaki.