As grandes empresas estão começando a descer o sarrafo para achar escritórios espaçosos de alto padrão no Rio.

Enquanto a demanda cresce, a oferta está estagnada. Na região central, faltam lajes maiores e andares conectados em prédios Triple A, levando as companhias a abrir mão de alguns confortos, como áreas contínuas, vagas de garagem e até mesmo tamanho, disse a CBRE.

Segundo a consultoria, o Rio está há seis trimestres consecutivos com absorção líquida positiva, seguindo a tendência de volta ao modelo presencial.

O avanço começou pelas regiões mais disputadas, como a Zona Sul, e acabou empurrando parte da demanda para o Centro, pressionando o estoque mais recente, onde a margem de escolha já estava limitada.

No segmento Triple A, a vacância caiu seis pontos percentuais em um ano, de 29,6% no quarto trimestre de 2024 para 23,5% no fim de 2025.

“Desde o início da década de 2010 que não vemos uma queda tão significativa na vacância,” Alberto Robalinho, o diretor da CBRE no Rio, disse ao Metro Quadrado. 

Grande parte da oferta disponível no Centro é de edifícios mais antigos, entregues até 2011. Os mais recentes, entregues entre 2012 e 2016, como o Centro Empresarial Senado e o Passeio Corporate, têm vacância nula, ou perto de zero. 

Na região, o estoque  disponível de Triple A é pequeno, de 300 mil m², com 18,7% de vacância (56 mil m²).

Um dos últimos grandes espaços disponíveis foi locado recentemente pelo Nubank, que vai ocupar cinco andares – quase 7 mil m² – no Vista Mauá, um Triple A em frente ao Museu do Amanhã.

O prédio tinha quase 50% de vacância até o quarto trimestre de 2025. Com a ocupação do Nubank, a vacância do edifício deve cair para 18%, segundo a Newmark. 

A abertura do escritório faz parte de uma expansão física do banco. Mas enquanto em São Paulo o Nubank consegue ampliar sua presença em prédios novos e com escala, no Centro do Rio a locação teve que ser feita em meio a um leque reduzido de opções, e terminou com um prédio inaugurado há 11 anos.

Para Robalinho, da CBRE, a falta de áreas maiores no Triple A do Centro do Rio pode criar uma oportunidade para o próximo ciclo imobiliário, caso as incorporadoras consigam lançar projetos agora.

“Os valores de locação no Centro estão maiores, mas ainda não viabilizam novas construções. Porém, daqui a quatro, cinco anos, nesse ritmo de locação, eu acredito que vamos ter um problema de falta de espaço,” disse ele.

Já Mariana Hanania, a head de pesquisa e inteligência de mercado Newmark, acredita que, como as grandes locações são pontuais, não há um avanço generalizado da demanda que justifique novos produtos.

“O que contribui muito para a queda de vacância no mercado carioca é justamente essa estagnação na construção,” ela disse. 

Em 2025, a oferta total da cidade chegou a diminuir, com a conversão de nove imóveis corporativos para outras finalidades, como hotéis.

Não há novos projetos comerciais a serem lançados na região central neste ano, enquanto há apenas dois na Zona Sul, ambos retrofits no Leblon.

Recentemente, o Opportunity deu início às obras de um novo Triple A em Ipanema, um projeto assinado pelo escritório de arquitetura aflalo/gasperini, que é conhecido por atuar em empreendimentos comerciais, mas estava há 10 anos sem ter um trabalho para o segmento no Rio.

No Centro, o último prédio corporativo desenhado por eles não chegou a sair do papel, o Porto Maravilha Corporate, na época das Olimpíadas de 2016. 

“Fecharam a porta e jogaram a chave fora para o mercado de escritórios no Rio,” disse Grazzieli Gomes, sócia-diretora da aflalo/gasperini.

Por outro lado, o escritório diz que o Rio sempre funcionou em ciclos longos — e que decisões de desenvolvimento costumam ser tomadas muito antes de a demanda aparecer de forma evidente.

“No Rio, a demanda fica mais concentrada em cima de algumas empresas que são carro-chefe. Mas se os ciclos duram de 10 a 15 anos, pode ser que estejamos à beira de um novo ciclo,” disse Roberto Aflalo Filho, sócio-diretor da aflalo/gasperini.