O ótimo momento do mercado de galpões do Brasil está levando o segmento a quebrar um tabu histórico.

Os proprietários estão começando a perder o medo de puxar os inquilinos para revisar os preços de aluguel nos contratos em andamento.

Até o ano passado, os donos dos galpões temiam que as renegociações assustassem players grandes como a Amazon ou o Mercado Livre, que teriam tamanho suficiente para rejeitar reajustes.

Mas a demanda do ecommerce por mais espaço para os CDs está tão forte que os inquilinos estão ficando sem opção.

Segundo a CBRE, as últimas revisões de contrato provocaram reajustes bem acima da inflação, de 20% a 30%, com alguns casos chegando a 50%. 

“É a primeira vez que estamos vivendo um ciclo de revisões de preços no mercado logístico, enquanto o mercado de escritórios já viveu quatro ou cinco ciclos,” disse Fernando Terra, o vice-presidente da área de logística e industrial da CBRE no Brasil.

Os valores estavam defasados não apenas porque o mercado de galpões foi pouco testado antes do boom de ecommerce na pandemia, mas também porque havia muitos contratos de longo prazo, em especial os de BTS.

Embora a lei permita que contratos com pelo menos três anos possam revisar o preço do aluguel para se adaptar a valores de mercado, os proprietários temiam perder a clientela.

A CBRE disse que tem sido contratada para atuar nas revisões há cerca de um ano, com mais força no Raio 30 de São Paulo. Já no mercado de escritórios, a consultoria disse que se envolve em ciclos de revisões há pelo menos 20 anos.

Nas principais regiões de galpões logísticos, as novas locações estão sendo fechadas numa faixa de R$ 28 a R$ 40 o metro quadrado, dependendo da cidade.

Quem puxou a fila das revisões foram os fundos imobiliários, que passaram a ter um share relevante do mercado de galpões ao longo dos últimos cinco anos, e foram acompanhados pelos empreendedores convencionais.

Um ponto importante para estimular as revisões foi o alto custo de capital para construir novos galpões, em razão da Selic a 15%.

“Os valores defasados de aluguel não estavam viabilizando novos projetos,” disse Terra.

Segundo a CBRE, os próprios inquilinos também perceberam que o custo de sair de um galpão e se mudar para outro espaço pode ser alto, além do impacto na cadeia logística da empresa, o que aumenta a disposição para renegociar.

“E o custo de ocupação do inquilino é baixo em relação ao seu custo total,” disse Adriano Sartori, o CEO da CBRE no Brasil.