O novo sócio da Multiplan no BH Shopping é o fundo imobiliário de shoppings da Vinci Compass, que acertou a compra de 10% do shopping por R$ 285 milhões.

O VISC11 aproveitou que está com dinheiro em caixa em um momento de baixa liquidez do mercado para realizar um desejo antigo de ter uma fatia no ativo. 

O fundo já era sócio da Multiplan em um shopping no interior de São Paulo e mantinha conversas há pelo menos três anos sobre o ativo de BH — que considera icônico por ser o primeiro inaugurado pela Multiplan e pioneiro também em Minas Gerais.

Mas só agora chegou a um deal graças a uma combinação de fatores: a Multiplan quer melhorar a alocação de capital vendendo parte de seus ativos e há poucos fundos com caixa disponível para comprar. 

Enquanto a maioria dos FIIs tem trocado cotas por imóveis para viabilizar as transações, o VISC11 vai pagar a maior parte do valor em dinheiro à vista (R$ 138,7 milhões) e o restante em duas parcelas com vencimento entre 12 e 18 meses após a assinatura dos documentos definitivos.

“O parcelamento ajuda no yield do fundo, que recebe todo o NOI correspondente aos 10% de participação desde a largada sem pagar a totalidade do preço,” Rodrigo Coelho, sócio e co-head de real estate da Vinci Compass, disse ao Metro Quadrado.

A gestora estima yield médio de 11,4% nos três primeiros anos do ativo no portfólio, até quitar a aquisição.

“Com essa estrutura de pagamento geramos um bom retorno para o fundo e fechamos a conta do ponto de vista de retorno com investimento e de qualidade do ativo, que é bastante alta.”

Inaugurado em 1979, o BH Shopping é o terceiro principal ativo da Multiplan em termos de vendas — acumulando R$ 40,1 mil por metro quadrado nos últimos 12 meses, contra média de R$ 28,2 mil no portfólio — e locação, respondendo por 11% da receita total de aluguéis.

Além disso, o shopping receberá uma nova extensão de 1,9 mil m² prevista para o primeiro semestre.

O acordo entre Multiplan e VISC11 estabelece que o fundo fará um pagamento adicional de R$ 7,5 milhões 24 meses após a inauguração da expansão.

A Vinci espera que, com a queda prevista para os juros, haverá uma janela de captação para levantar os recursos necessários para quitar as parcelas.

Mas não descarta usar a alavancagem se necessário para não comprometer o caixa. “O índice de endividamento do VISC11 é muito baixo, o que nos permite usar essa alternativa,” disse Coelho.

Além do acordo pelo BH Shopping, o fundo também participou recentemente do consórcio que comprou o Midway Mall da Guararapes, a dona da Riachuelo. O negócio prevê um desembolso de R$ 4 milhões em dinheiro e a aquisição de um CRI de R$ 98,2 milhões.

Segundo fontes a par do assunto, o FII pode incrementar sua participação no deal e mantém outras conversas para potenciais aquisições.

Já a Multiplan fez sua segunda transação com um FII em poucos meses. Em novembro, a companhia vendeu 20% do ParkShopping São Caetano para o fundo de shoppings da Hedge, o HGBS11, por R$ 237 milhões.

Os analistas têm avaliado positivamente os movimentos de desinvestimento da companhia.

Para a XP, é bem-vinda a iniciativa de executar uma “sólida estratégia de alocação de capital” e aproveitar oportunidades de gerar valor aos  acionistas.

Já o BTG diz que, apesar de o deal ser pequeno, representando 1,5% do enterprise value da Multiplan, o cap rate de “saída” traz um prêmio em relação à taxa implícita na cotação das ações — cerca de 7,5% contra 11,5%.

“Este desinvestimento sinaliza que a Multiplan está disposta a vender participações e reflete uma alocação de capital mais positiva,” disse o BTG, que recomenda compra para as ações MULT3 com preço-alvo de R$ 28.