Metro Quadrado 
A crise do CACR11, o fundo de CRIs da Cartesia, está ganhando um novo contorno.
O fundo era até outro dia um dos maiores pagadores de dividendos da indústria, mas interrompeu a distribuição no fim de abril após enfrentar calotes.
Desde então, a cota já acumula queda de 69%. No ano, o fundo tem o pior desempenho entre os FIIs que compõem o Ifix.
Agora, está chamando atenção do mercado que quase a metade do risco do fundo está concentrada em um personagem improvável: um confeiteiro.
Documentos públicos dos CRIs mostram que 41% do patrimônio líquido do CACR11 está investido em papéis cujos devedores são três SPEs controladas por Samir Majzoub, dono de uma confeitaria em São Paulo.
Como o empresário não é um nome conhecido do setor imobiliário, a alta exposição do fundo a ele levantou suspeitas no mercado sobre quem de fato estaria por trás dos CRIs.
O saldo devedor desses CRIs soma cerca de R$ 208 milhões, mas uma fonte a par do assunto diz que a exposição é maior, de cerca de R$ 400 milhões, ou 90% do patrimônio líquido do CACR11.
“O fundo e o administrador fizeram um trabalho ruim e os investidores estão sendo enganados, porque obviamente isso é um problema condizente com o escândalo do Master,” disse a fonte.
O CACR11 até tentou diminuir a concentração com uma captação, mas esbarrou no momento adverso do mercado. Em julho do ano passado, o fundo lançou uma oferta para captar R$ 120 milhões e investir em nove CRIs.
Mas o FII cancelou a operação apenas duas semanas depois, alegando mudanças nas condições de mercado.
Sem acesso a capital novo, o fluxo de caixa do FII ficou dependendo da evolução dos projetos financiados pelos CRIs que já estavam na carteira, com parte deles atrasando os pagamentos.
O CRI Helvetia, por exemplo, responsável por cerca de 12% do patrimônio líquido do fundo, entrou em inadimplência há duas semanas.
O ativo financia um empreendimento residencial de alto padrão em Indaiatuba, no interior paulista, cujas vendas estão em apenas 23%. O saldo devedor da operação é de aproximadamente R$ 59 milhões.
O fundo também tem concedido waivers nos últimos dois anos para não ter vencimento antecipado dos CRIs.
“E assim eles jogam para frente os lançamentos na vã esperança de que, em algum momento, a janela se abra, ele faça uma captação e dilua o problema,” disse uma fonte.
No caso do Helvetia, a Cartesia informou em relatório gerencial que não declararia o vencimento antecipado do CRI desde que o saldo devedor fosse quitado até 22 de maio, após os sócios do empreendimento descumprirem cláusulas da operação e não apresentarem uma nova estratégia comercial.
Outros dois CRIs da carteira financiam projetos com vendas abaixo de 35%, enquanto três empreendimentos sequer foram lançados.
Além disso, cerca de 91% dos CRIs do portfólio não possuem saldo de reserva ou operam com autorização dos credores para permanecer abaixo dos níveis mínimos originalmente previstos nas emissões.
Quando anunciou a suspensão dos dividendos no fim de abril, o CACR11 disse que a medida buscava preservar recursos e seguir financiando os projetos investidos.
A distribuição será retomada neste mês, mas em um patamar inferior ao histórico recente: R$ 0,23 por cota, ante R$ 1,20 na última distribuição antes da suspensão.
A retomada ajudou as cotas a se recuperarem nos últimos dias. Ainda assim, a situação dos CRIs mantém as dúvidas sobre a sustentabilidade das distribuições futuras.
Em entrevista anterior ao Metro Quadrado, a Cartesia atribuiu o desempenho dos empreendimentos aos juros elevados, ao alto endividamento das famílias e ao aumento dos custos de construção.
A gestora também citou atrasos em aprovações de projetos na Bahia e dificuldades na emissão de Habite-se em São Paulo após a suspensão temporária da concessão de alvarás pela Justiça.
Procurada novamente para falar sobre os CRIs ligados a Samir Majzoub, a inadimplência do Helvetia e a situação atual dos demais ativos da carteira, a Cartesia disse que não comenta o assunto.
