Metro Quadrado 
Prestes a completar dez anos, o fundo TG Ativo Real (TGAR11) está atravessando um de seus momentos mais difíceis até agora.
Com as cotas caindo 42% no ano e a base de investidores também em queda, players do mercado suspeitam que o fundo tem maquiado os resultados dos seus ativos para sair melhor na foto, apurou o Metro Quadrado.
Maior fundo imobiliário de desenvolvimento da Bolsa, o TGAR11 têm sofrido com os juros altos que pressionam as vendas de empreendimentos residenciais que compõem a sua carteira, assim como todo o mercado, mas o seu caso tem um agravante.
Os projetos de urbanismo, incorporação e multipropriedade em que investe estão localizados fora dos eixos imobiliários tradicionais e próximos a áreas ligadas ao agronegócio, como a região do Matopiba, o cinturão da soja, o Triângulo Mineiro e o interior de São Paulo.
“Se na cidade de São Paulo, que é o maior PIB do Brasil e tem o mercado mais líquido, já é difícil sobreviver com o juro alto, imagina lá na rebimboca da parafuseta onde os caras fazem loteamento,” disse um executivo do setor.
Apesar disso, o FII continuou distribuindo dividendos – mesmo que em um patamar menor do que no passado —, o que provocou suspeitas no mercado de que o TGAR11 estaria vendendo cotas de outros FIIs e de CRIs para seguir pagando os proventos.
“O que saía do caixa superava o que entrava de recebimentos dos projetos, então, a partir de um certo momento do ano passado, a gestão começou a queimar patrimônio para honrar o dividendo,” disse o sócio de uma gestora.
Os informes mensais do TG Ativo Real mostram que a carteira de FIIs encolheu para quase metade do valor de mercado desde o início do ano passado, com o fundo zerando posição em nomes como Maxi Renda (MXFR11) e Capitânia Shoppings (CPHS11).
O portfólio de CRIs também despencou de um total de R$ 358 milhões para R$ 41 milhões no mesmo período.
Mas a gestora do fundo nega que as vendas tenham sido feitas para pagar dividendos.
“Não poderíamos fazer isso nem se quiséssemos, porque parte do dinheiro é de devolução de capital social e esse principal tem que ser obrigatoriamente reinvestido,” Pedro Bragança, diretor de gestão da TG Core, disse ao Metro Quadrado.
Bragança afirma que as vendas ocorreram porque o FII investiu em muitos projetos de equity – são 155 ativos do tipo na carteira – que precisam de aportes para serem concluídos.
“Conforme as obras vão evoluindo, vendemos esses CRIs e FIIs para terminá-las e fazer a gestão de caixa.”
O diretor diz que, hoje, 80% da carteira estão com obras concluídas e as entregas ocorrem de acordo com o planejamento e estratégia da gestão.
Mas há dúvidas no mercado sobre a veracidade dessas informações, pois o monitoramento da maioria dos ativos é feito pela Trinus Plataforma, uma empresa do Grupo Trinus – a mesma holding que controla a TG Core.
Fundada pelo empresário goiano Diego Siqueira e com sócios de peso como o fundador da Stone, André Street, um veículo de investimentos do trio da 3G Capital e o fundo Headline XP, a Trinus é dona de duas assets, um braço financeiro para estruturar operações de funding, uma operação de recebíveis e a plataforma de monitoramento de obras.
“Como eles controlam tudo, conseguem controlar também o lucro e deram boas pedaladas nos números, inflando resultados,” disse o executivo de um banco de investimentos.
“Se você mesmo mede a saúde dos ativos nos quais investe e esses ativos começam a ir mal, há um conflito de interesse violento para não necessariamente reportar a realidade,” disse um consultor que acompanha o mercado de fundos imobiliários.
Já a TG Core nega qualquer acusação de maquiagem em seus ativos, afirmando que seus balanços foram auditados por duas das big four ao longo dos últimos anos sem qualquer ressalva.
A gestora diz também que a Trinus Plataforma foi criada justamente porque a gestora não encontrava prestadores de serviço de qualidade para acompanhar os ativos.
“Somos os maiores interessados em ter os números reais, pois somos investidores e colocamos dinheiro no negócio. Então não há interesse nenhum da Trinus Plataforma em ajudar o devedor a mascarar dados,” disse Pedro Bragança.
O diretor de gestão afirma ainda que o fluxo de equity no caixa está positivo – ou seja, o volume que entra é maior do que o valor necessário para concluir as obras – e o portfólio já atingiu o breakeven.
Mas o TGAR11 optou por iniciar, a partir deste ano, uma virada na carteira, diminuindo a concentração em equity e aumentando a participação dos CRIs.
Para uma fonte do mercado, isso é uma estratégia para diluir os ativos problemáticos. Já a TG Core diz que optou por esse caminho para navegar melhor o cenário macro atual.
“Com a Selic maior, eu consigo taxas de crédito melhores e o equity fica menos atrativo. Então, assim que terminarem as obras, vamos desinvestir e virar o transatlântico para crédito,” disse Bragança.
