A estratégia de desenvolver galpões próprios está ganhando força entre os fundos imobiliários.

Pressionado pelos juros altos, o valor patrimonial dos FIIs já está se aproximando do custo de construção, o que aumenta a atratividade do desenvolvimento, dado que os imóveis já prontos estão caros.

“Quando o galpão fica pronto, tenho um ativo a custo de construção e que agora vale o preço de mercado,” Rodrigo Abbud, o sócio e head de real estate do Patria, disse ao Metro Quadrado, depois de participar hoje de um evento da XP.

Os fundos HGLG11 e LVBI11, por exemplo, têm valor patrimonial na casa de R$ 3,5 mil por metro quadrado – quase o custo de construção atual, apontou Abbud.

Ele afirma que fundos grandes podem destinar uma fatia pequena do portfólio — 5% ou 10% — a projetos novos, absorvendo o risco sem afetar os rendimentos distribuídos aos cotistas. 

“É possível capturar muito valor quando o fundo tem condições de construir,” ele disse no painel do evento.

Além disso, sempre que fecha um contrato built-to-suit com grandes inquilinos, o Patria tenta adquirir outras áreas no entorno para futuras oportunidades.

A ideia é aproveitar o impulso de demanda para expandir o portfólio nas mesmas regiões. 

Recentemente, o fundo ergueu um galpão sob medida para um operador logístico em Salvador e manteve terrenos vizinhos para possíveis novos contratos. 

“Se fez sentido para um inquilino, provavelmente vai fazer para outros,” disse Abbud.

Enquanto gestoras como o Patria buscam capturar valor desenvolvendo novos galpões, a XP tem apostado em financiar esse movimento — originando operações de CRI IPCA+ lastreadas em contratos logísticos.

André Masetti, sócio e portfolio manager da XP Asset, afirmou que o objetivo é aproveitar o momento de juro real alto para travar taxas elevadas antes do fechamento da curva. 

“Depois podemos vender um pedaço desses CRIs no mercado secundário, gerando ganho de capital. É uma estratégia que estamos intensificando conforme o juro real aumenta,” Masetti disse ao Metro Quadrado.