Num processo para destravar valor para os cotistas de um FII drasticamente descontado, o Santander já começou a receber propostas para os imóveis que compõem a carteira do Santander Renda de Aluguéis (SARE11), pessoas a par do processo disseram ao Metro Quadrado.

BTG Pactual, Guardian, Hedge Investments, Kinea, RBR e Safra estão entre os potenciais interessados por um ou mais imóveis do fundo, segundo essas fontes.

O fundo, que foi penalizado pelo cenário macroeconômico desafiador e a vacância elevada da carteira, negocia com um desconto de 43% em relação ao valor patrimonial e acumula uma queda de 62% desde o IPO, em janeiro de 2020. A cota fechou ontem a R$ 4,23.

Com a queda na Bolsa, a base do fundo encolheu, passando de pouco mais de 43 mil cotistas no início de 2024 para cerca de 30 mil no mês passado.

Dentre os investidores que mantêm posições relevantes no SARE11 estão os fund of funds de gestoras como a Capitânia, Kinea e Safra.

No final do ano passado, o Santander contratou a Grow Real Assets – a boutique de M&A de Caimi Reis, o ex-sócio da Brookfield Financial e ex-head de real estate no Banco Plural – para coordenar um processo competitivo visando “maximizar a geração de valor” aos cotistas.

De lá para cá, o FII fechou um deal envolvendo um de seus imóveis, um galpão logístico em Barueri. O ativo, comprado em 2020 por R$ 48,5 milhões, foi vendido a um comprador não identificado por R$ 62 milhões — em linha com a última avaliação e a um cap rate de 8,5%.

A carteira do SARE11 hoje tem três ativos remanescentes, incluindo um galpão logístico em Santo André e um edifício na Bela Cintra, próximo à Avenida Paulista. 

Mas a joia da coroa é a fatia de 75% do WT Morumbi, o complexo empresarial na Chácara Santo Antônio, à beira da Marginal Pinheiros.

O SARE11 comprou a participação no WT Morumbi em dezembro de 2020 por R$ 436,3 milhões. Os 25% restantes pertencem a um FII da Hedge.

Hoje com uma vacância de 18%, o ativo é avaliado em R$ 637,5 milhões — o que colocaria o preço por m² em cerca de R$ 17 mil, considerando a área bruta locável. Para efeito de comparação, em uma transação recente um edifício com perfil similar na região foi vendido a R$ 18,7 mil o m².

O edifício na Bela Cintra foi adquirido em dezembro de 2019 por R$ 60,7 milhões. A vacância está zerada, e o valor de avaliação do imóvel é de R$ 83,4 milhões.

Já o galpão de Santo André foi avaliado em R$ 103 milhões na última reavaliação, ao final de 2023, e está desocupado desde setembro. O imóvel comprado em dezembro de 2021 por R$ 78,1 milhões. 

O fundo pode decidir vender os três ativos em conjunto ou em negociações distintas, como foi o caso do galpão de Barueri.

Após receber todas as propostas, o SARE11 deve convocar uma assembleia para que os cotistas avaliem as ofertas e decidam quais serão aceitas. 

Mas, venda conjugada ou não, o objetivo final é desfazer-se dos imóveis, amortizar as cotas e liquidar o portfólio.