Uma gestora recém-criada por dois ex-executivos da JiveMauá está buscando R$ 100 milhões para investir em distressed assets do mercado imobiliário – um setor no qual as recuperações judiciais estão crescendo.

A Haltin Capital – que foi fundada por João Oliveira e José Eduardo Palaia e tem entre seus sócios Luiz Alves Paes de Barros, o chairman da Alaska – está mapeando empresas em RJ ou falência que precisam de capital, além de CRIs e empréstimos bancários inadimplentes.

A captação ocorre num momento em que as empresas do setor lideram as recuperações judiciais no Brasil. No quarto tri, foram 577 companhias do segmento em RJ, um salto de 83% em um ano, segundo dados do Monitor RGF. 

“As incorporadoras estão entrando em RJ pela alta inadimplência dos mutuários e pelos custos que explodiram,” João Oliveira disse ao Metro Quadrado.

Oliveira e Palaia saíram em 2023 da Jive, uma das casas mais relevantes em special sits do País, e passaram dois anos investindo em outros tipos de ativos imobiliários para respeitar o non-compete.

Nesses dois anos, a Selic subiu para 15%, o maior patamar em 20 anos, e causou uma diminuição do ritmo de vendas das incorporadoras, além de uma redução das margens.

Mas no mercado há ainda quem aponte que a piora do cenário tem também um componente de irresponsabilidade das empresas nos ciclos de expansão.

“Muitas empresas se aventuram a fazer mais do que têm competência para executar e trabalham extremamente alavancadas,” disse o advogado Marcelo Tapai, da Tapai Advogados.

Outro fator que pesa para o setor é o aumento de custos com a mão de obra, que está escassa.

“Mão de obra tipicamente especializada para esse segmento era abundante, mas hoje é cada vez mais difícil, e há discussões se o fim da escala 6×1 vai torná-la ainda mais cara,” disse Carlos Ferrari, da NFA Advogados.

A Haltin acredita que esse é um momento transitório para o setor, e por isso os executivos buscam formatar operações de prazo mais alongado com taxas menores em troca de uma participação no lucro dos empreendimentos.

Além disso, investem nas RJs em um formato que garante preferência ao fundo no recebimento dos créditos.

“A principal regra do DIP financing e a melhor para os investidores é que ele vira sênior a qualquer outro crédito da recuperação judicial,” disse Oliveira.

A gestora já garantiu cerca de R$ 60 milhões para o fundo com family offices e outros investidores institucionais e tem quatro operações em processo de diligência.

Uma delas é um DIP financing para finalizar uma obra inacabada no interior de São Paulo. Há também um CRI em default ligado a um empreendedor que atua em projetos horizontais no interior de São Paulo e no Mato Grosso.

“Parte da carteira está adimplente e parte inadimplente. São operações em que os adquirentes compraram as casas e pararam de pagar há dois ou três anos. Vamos recuperar esse dinheiro.” 

O pipeline inclui ainda uma operação de crédito para alongamento de uma dívida ligada a um terreno e o adiantamento de recebíveis de curto prazo para nomes que, segundo Oliveira, não são considerados “óbvios” pelo mercado.

A Haltin mira em uma TIR líquida de 25% ao ano com seu fundo, que deve ser o único da casa.