O número de fundos imobiliários no Brasil vai passar por uma redução significativa, diz Rodrigo Abbud, o sócio e head de real estate do Patria.

Com o mercado em consolidação – o próprio Patria fez quatro grandes aquisições nos últimos anos –, muitos FIIs menores devem ficar pelo caminho por serem mais expostos à volatilidade.

Esse movimento deixaria o Brasil mais próximo da realidade dos Estados Unidos. “A indústria americana, que é 25 vezes maior que a nossa, tem muito menos REITs do que temos FIIs aqui,” o gestor disse ao Metro Quadrado.

Aqueles que seguirem no jogo podem ter de enfrentar a taxação dos dividendos, uma proposta do governo que Abbud considera um contrassenso, pois ocorre em um momento em que os FIIs ajudam a compensar a queda da poupança no funding imobiliário.

“O que perderemos de arrecadação por uma retração da construção civil é muito maior do que o benefício gerado com a taxação.”

Abaixo, os principais trechos da entrevista.

A consolidação é o caminho natural para a indústria ou veremos o surgimento de uma nova safra de FIIs após a queda dos juros?

Vamos caminhar para os dois extremos. Fundos pequenos sofrem muito mais com volatilidade e desconto porque um investidor grande pode levar a cota lá para baixo se diminuir ou se desfazer da posição. É melhor ser cotista de um fundo de R$ 10 bilhões do que ser cotista de 10 fundos de R$ 1 bilhão. O mercado vai reduzir significativamente o número de fundos. A indústria americana, que é 25 vezes maior que a nossa, tem muito menos REITs do que temos FIIs aqui. Quando o mercado melhorar, podem aparecer fundos pontuais, pequenos e nichados, muitas vezes com um ciclo pré-determinado, para surfar uma oportunidade momentânea. Mas os grandes FIIs de capital permanente tendem a se consolidar.

O Patria tem o desafio de atingir o quórum qualificado de 25% para aprovar as aquisições dos FIIs da Genial. Qual a estratégia?

Temos intensificado muito a mensagem de que isso é algo positivo para todo mundo e facilitado ao máximo o trabalho de análise ao mandar uma proposta mastigada para os cotistas. No caso do MALL11, que é o maior fundo, a vantagem é que a base conta com alguns institucionais grandes com uma posição relevante. Eles entendem a mensagem e estão apoiando essa transferência, dando escala à proposta. O maior desafio são aqueles fundos que passam mais pelo varejo e onde o maior investidor tem 1,5% das cotas.

E como está a aquisição da Vectis Gestão, que envolve uma cisão e não precisa passar por assembleia?

A cisão deve ocorrer entre 30 a 60 dias. Nesse período, tanto nós aqui do Patria quanto da Vectis também estamos fazendo um trabalho de informar aos cotistas tudo o que está sendo feito. É uma preocupação nossa ao assumir esses fundos que de forma alguma o cotista tenha a sensação de cair no limbo.

O plano é fundir os novos fundos comprados a FIIs já existentes na prateleira do Patria?

Sim, e já começamos esse movimento. O PLCR11, por exemplo, que é o fundo de crédito da Genial, deve ser transferido e já consolidado no CVBI11 junto a outro FII de crédito que já tínhamos em casa, para formar um produto com um patrimônio líquido da ordem de R$ 1,6 bilhão.

O mesmo acontecerá com o fund of funds da Genial, que será consolidado no RVBI11, o nosso multiestratégia, junto com o HGFF11, que era o FOF do CSHG. Após esses movimentos, devemos ficar com um fundo multiestratégia da ordem de R$ 1,3 bilhão.

Em vez de ter três FOFs menores, é muito melhor ter um maior, com muito mais liquidez e giro. O fundo ficará mais parrudo e terá mais acesso a negócios melhores, que geram um resultado superior para o investidor. 

Como está o apetite do Patria para novas aquisições no futuro? 

Está cada vez menor pois a nossa prateleira está cada vez mais completa. Pela estratégia definida em 2024, faltava uma classe de ativos importante, os shoppings, que já não falta mais após a compra dos FIIs da Genial. Outro vetor de crescimento bastante óbvio era no setor de papéis. Nesses últimos movimentos, adicionamos à nossa prateleira quase R$ 2 bilhões em fundos de crédito, então caminhamos bem.

Falta algum produto na prateleira?

Eu diria que não. O que falta, na verdade, é olhar outras tendências de mercado e outras classes de ativos e checar se existe algum espaço para data centers e health, por exemplo, entre outros fundos e estratégias novas. Estamos sempre prospectando os diversos setores da economia e tentando casar isso com a disponibilidade de capital.

O governo anunciou recentemente que quer taxar os dividendos de FIIs. Qual a sua avaliação?

Ainda é muito cedo para falar, pois, até agora, nos defendemos super bem em outros momentos parecidos. É um contrassenso falar em taxação enquanto discutimos a escassez de funding para construção civil. Diminuindo os recursos de FGTS e poupança, quais são as alternativas? As LCIs, os CRIs e os fundos imobiliários. 

O mercado de capitais tem que suprir esse gap e todo dia temos discussões com incorporadores e instituições financeiras sobre como o gestor imobiliário pode ajudar. No momento em que estamos trabalhando de uma forma super colaborativa, a principal medida do governo é dificultar ainda mais a situação taxando o FII.

O que perderemos de arrecadação por uma retração do mercado da construção civil é muito maior do que o benefício gerado com a taxação de 5%. Espero que isso não aconteça, mas ainda tem muita água para rolar.

Se aprovada, a taxação deve diminuir o apelo dos FIIs para as pessoas físicas?

Não deveria. Quem investe no setor só pelo benefício fiscal está fazendo a coisa certa pelos motivos errados. Mas vamos imaginar que aconteça a taxação de 5%. O produto ainda continua, de alguma forma, sendo incentivado perto de outros que têm uma taxação muito maior. Então, se acontecer, de forma alguma deveria ser um motivo para o mercado parar de olhar para essa classe de ativo. Ainda assim, continuo defendendo que não é o momento mais adequado para isso.