Metro Quadrado 
A Central Capital acaba de levantar seu segundo fundo imobiliário: R$ 1,1 bilhão para buscar oportunidades num mercado extremamente volátil e com os juros nas alturas.
É a segunda vez que a gestora fundada por Thiago Costa e Bruno Vargens consegue captar num momento de pouca liquidez no mercado.
Em 2022 – quando levantou seu primeiro fundo, de R$ 1 bi – o Brasil vivia um período de ressaca da covid, passava por uma mudança de Governo (com a saída de Bolsonaro e a entrada de Lula), e os juros já estavam altos.
Agora, o cenário é tão ou mais complexo: o cenário externo é nebuloso, o País está às vésperas de uma nova eleição, e continua inexistindo espaço para um corte substancial na Selic.
“É nesses ambientes de extrema volatilidade que conseguimos montar os melhores portfólios,” Thiago disse ao Metro Quadrado. “Sempre que você tem ‘vol’ e mercado de capitais fechado ou seletivo, principalmente para fundos imobiliários, é um excelente momento para a gente investir.”
Segundo ele, isso acontece porque os cenários de estresse aumentam a quantidade de ativos imobiliários de qualidade que passam a ser vendidos por preços atraentes, ao mesmo tempo em que faz evaporar o capital disponível para essas transações, “já que está todo mundo aplicado no CDI.”
No primeiro fundo, a Central contou com a ancoragem do Credit Suisse (hoje UBS), que colocou metade do total captado em troca de participar do carry.
No novo fundo – o Central Flagship Fund II – o passivo foi bem mais pulverizado. A lista de investidores inclui os privates do Itaú, Bradesco e UBS, além dos principais family offices e multi family offices da Faria Lima e algumas fundações. Segundo Thiago, quase 100% dos investidores que estavam no primeiro fundo decidiram investir no segundo.
A tese do novo fundo será exatamente a mesma do primeiro: investir no mercado imobiliário com uma cabeça de private equity e special sits – um perfil mais próximo ao de gestoras como Lumina e Prisma do que de casas tradicionais de real estate.
Dado que negócios imobiliárias de até R$ 50 milhões costumam atrair muito o interesse (e a concorrência) de famílias, e dado que cheques acima de R$ 500 milhões atraem investidores internacionais dispostos a aceitar retornos mais baixos, o ‘sweet spot’ da Central são as transações de R$ 100 milhões a R$ 200 milhões.
O mandato do fundo é flexível, “permitindo navegar diferentes classes de ativos, geografias e estruturas de capital, de full equity até full debt,” disse Bruno, o outro fundador da gestora.
“Outro diferencial é que já temos o dinheiro captado numa indústria que se acostumou a fazer somente club deals. Quem fala com a gente sabe que já temos o dinheiro e não dependemos de correr atrás de captação. Isso dá velocidade e certeza de execução para a contraparte,” disse Bruno.
A captação do novo fundo foi feita ao longo de quatro meses e foi oversubscribed, mas a Central optou por manter o hard cap de R$ 1,1 bi para não ultrapassar o capacity que considera ideal para a estratégia.
O novo fundo vem num momento em que a captação da indústria de FIIs não é nada óbvia.
Muitos fundos imobiliários estão conseguindo levantar recursos – mas com ativos já identificados, estruturas criativas que muitas vezes têm característica de dívida, e oferecendo liquidez imediata via Bolsa. Já a Central captou um dinheiro discricionário e com baixa liquidez, já que o prazo do fundo é de oito anos.
Além dos dois fundos flagship, a Central já levantou outros dois veículos de co-investimento nos últimos anos, de R$ 200 milhões cada um – elevando seu AUM total para R$ 2,5 bilhões. O primeiro investiu no prédio que era a antiga sede do Unibanco, próximo ao Shopping Eldorado, em São Paulo. O segundo foi captado para alocar em dívida high yield.
A gestora tem uma equipe de 12 pessoas, das quais sete são sócios. Desde que foi fundada, a Central fez 25 negócios e já desinvestiu metade deles.
Antes de fundar a Central, Thiago foi sócio da HSI, onde liderou transações emblemáticas como a incorporação do Faria Lima Plaza no Largo da Batata e JVs com a Idea!Zarvos e a Nortis.
