A Tivio Capital acabou de captar R$ 400 milhões para comprar cotas de outros fundos de tijolo com desconto antes do início da queda da Selic.

A tese é que, com a queda dos juros prevista para começar no ano que vem, o gap entre o preço de tela e o valor patrimonial vai começar a fechar, e a gestora deve capturar os ganhos vendendo as cotas na Bolsa.

“Há ativos de shoppings center, escritórios, logística e renda urbana performando muito bem, com vacância baixa e aluguel subindo, mas na Bolsa os juros fazem com que a cota seja precificada com base em seu rendimento versus o CDI,” Adriano Mantesso, o head de real estate da Tivio, disse ao Metro Quadrado.

O veículo, batizado de Tivio Opportunities IPCA, já mapeou FIIs que negociam com um desconto de 16% em relação ao VP das cotas.

A estrutura se assemelha à de um FOF pelo lastro da carteira, mas Mantesso diz que o desenho do fundo, que foi dividido entre um FII master e um feeder com cota sênior e subordinada, aproxima o produto da renda fixa.

A cota sênior foi captada com a base de varejo do Bradesco (um dos controladores da Tivio, junto com o BV), enquanto a oferta da cota subordinada foi ancorada pela própria Tivio e por um investidor institucional.

“100% da nossa remuneração está atrelada à cota subordinada para termos um alinhamento completo em relação ao nosso trabalho com o fundo.”

Os cotistas sênior têm prioridade no recebimento de rendimentos e amortizações, enquanto os subordinados absorvem eventuais perdas e ficam com a remuneração extra.

O objetivo é entregar IPCA+9% ao ano para a sênior em um prazo de cinco anos, mas o retorno pode chegar a 15,5% ao ano em caso de amortização antecipada.

Para isso, a Tivio vai mirar em fundos com alta liquidez que facilitam a saída futura do investimento e com baixa alavancagem e alta previsibilidade de rendimentos.

“Estamos buscando a maior previsibilidade possível nos dividendos desses fundos para que a aposta seja muito mais macro do que micro, então olhamos para os maiores fundos da indústria,” disse Erica Souza, a head de tijolo da Tivio.

A gestora não abre as posições, mas diz que a carteira deve girar em torno de 15 a 18 nomes e que também deve alocar cerca de 15% da carteira em fundos de recebíveis imobiliários atrelados ao CDI.

“Essa é uma alocação para surfarmos o curto prazo enquanto os juros ainda estão mais altos. Com o tempo vamos reduzir essa exposição,” disse Erica.

Para diminuir a volatilidade do produto, a gestora optou ainda por implementar um lock-up que impede a negociação das cotas no mercado.

“O investidor tem que estar disposto a esse investimento pelo prazo de até cinco anos e a saída será feita pela estratégia do fundo, assim como ocorre com os CRIs e outros produtos desta linha.”