A estratégia dos fundos imobiliários de trocar cotas por imóveis ganhou tração e levou a indústria a registrar em outubro o maior volume de ofertas do ano.

Com anúncios recentes de follow-ons de alguns dos principais FIIs do País — geridos por nomes como Kinea, XP, Patria e TRX —, as captações em andamento somam cerca de R$ 13 bilhões até agora, segundo dados do Santander.

A cifra é mais do que o dobro da vista no mês anterior e representa o pico deste ano. A indústria começou 2025 no patamar dos R$ 5 bilhões, mas chegou a registrar montantes abaixo da marca de R$ 1 bilhão no segundo trimestre.

Como a competição com a renda fixa ainda dificulta a atração do capital de novos investidores, principalmente para os FIIs de tijolo, os fundos com patrimônio e base de cotistas já relevantes têm adotado as cotas como moeda de troca desde o início do ano.

“A vasta maioria dessas emissões é para comprar ativos com pagamento em cotas e não para captar grandes volumes de recursos, uma vez que o mercado ainda está bem seco nesse sentido,” um gestor com ofertas na rua disse ao Metro Quadrado.

O TRX Real Estate (TRXF11), por exemplo, quer levantar até R$ 3 bilhões e ancorou parte relevante da oferta nessa estratégia.

Esse também é o caso de dois dos maiores fundos de logística da B3, o Patria Log (HGLG11) e o XP Log (XPLG11).

O FII do Patria busca até R$ 2,5 bilhões e lista um volume próximo em ativos no pipeline da oferta, enquanto o XPLG11 lançou uma oferta de R$ 1,1 bilhão.

Há também FIIs que utilizam a estratégia de dividir as emissões em cotas sênior — voltadas ao varejo e com uma rentabilidade prevista desde o início — e subordinadas para investidores qualificados e com foco em ganho de capital.

A técnica pode ser combinada às anteriores e também à listagem do fundo no mercado de balcão ou CETIP ao invés da Bolsa para agradar aos investidores mais avessos à volatilidade.

A JiveMauá, pioneira nesse modelo de oferta, voltou a adotar a estratégia para lançar um fundo de escritórios — segmento que ainda sofre com desvalorização e desconto nas cotas.

A casa conseguiu captar pouco mais de R$ 1 bilhão em menos de 15 dias úteis para seu novo FII, batizado de Mauá Capital Lajes Corporativas (MCLC).

Trata-se do maior IPO do segmento em três anos, de acordo com a gestora.

“Reinauguramos esse mercado de IPO de fundo de tijolo e entendemos que os FIIs cetipados vieram para ficar, não são só um tampão,” disse Brunno Bagnariolli, sócio e CIO da estratégia de imobiliário da JiveMauá.

Para Flávio Pires, analista sênior de FIIs do Santander, a divisão de cotas em subclasses também deve continuar mesmo com a eventual queda dos juros prevista para o próximo ano, a exemplo do que ocorre no mercado de ações com os papéis ordinários e preferenciais.

“O investidor pode preferir ter a renda ou o ganho de capital e cada cota vai dar a ele algum tipo de retorno e conceito.”

Pires diz ainda que a tendência é que continuem a sair mais anúncios de follow-ons por enquanto e que os IPOs ainda se limitem aos fundos cetipados — que podem vir a ser listados no futuro.

“O cotista vai colocar dinheiro no produto que ele já conhece. E os IPOs virão para o mercado de balcão para depois ir à Bolsa, em um movimento reverso.”

Já os fundos de papel — que sentem menos a dificuldade de atrair potenciais novos cotistas pois têm portfólios formados, em sua maioria, por títulos de renda fixa — já conseguem promover captações em formatos mais tradicionais.

“Os fundos KNCR11 e MXRF11, por exemplo, de fato buscam new money para comprar títulos de crédito novos,” disse o analista do Santander.

Outro fator que permitiu essa disparada no volume de emissões tanto para o tijolo quanto para o papel é a recuperação das cotas dos FIIs na Bolsa.

O IFIX acumula alta de 14% em 2025 e boa parte dos fundos fechou o gap entre o preço de tela e o valor patrimonial das cotas.

“Quando o preço está justo ou, em alguns poucos casos, com algum tipo de ágio, os fundos vão ao mercado,” disse Pires.